中原地产：2月房市观察

2010年2月，中原监测12个重点城市的房地产市场数据显示：众多标杆房企资金十分充裕，拿地非常踊跃，促使各大城市土地市场“地王”频现；然而同期各地住宅销售市场却持续低迷，供求量跌入历史低谷，土地和住宅市场呈现出冰火两重天的态势。

中原地产研究中心主任易虹认为：上述现象的产生主要源于调控政策频出以及恰逢楼市淡季两大因素同时出现，外加2009年楼市给房企加固了“资金链”，使之拿地“不差钱”。此次“两会”已定调稳定发展，暂无继续严厉调控楼市之迹象，估计三月各地市场的住宅成交量逐步回暖，土地市场也有望相对稳企。

一二线城市土地市场活跃

中原监测12个重点城市2月土地市场的供应、成交及成交楼面价状况显示：三者总量均超过火爆的2009年月均水平，购地总金额也达到2009年月均水平。

2月土地市场之所以出现高成交量同近期土地市场的高供应量以及开发商的“不差钱”密切相关。一方面，政府部门试图通过不断扩大土地供应量来打压急剧上涨的房价，包括频繁进行土地清查和打击开发商屯地；另一方面，由于2009年丰厚的销售回报加上企业融资渠道走向多元化，使开发商拿地信心和步伐不退反进，两大因素促使2月土地市场成交相当活跃。

一个值得关注的情况是，近期开发商融资渠道正在不断拓宽，这是今年以来房地产金融市场呈现一大特点。虽然银监会出台了一系列资金监管举措，包括流动资金贷款管理、房地产信托业务监管等，释放出进一步收紧融资的信号，但是一批大型开发商亦凭借自身的优质项目储备及品牌效应似乎有恃无恐，他们纷纷走出自己的“曲线融资”之路。以标杆房企为例，2009年底以来已有10家房企大幅度减少传统的银行信贷和证券渠道融资，转而通过信托、海外贷款、成立房产基金、签立合作框架协议等方式融资。如绿城、金地、中海、华润等房企均采取上述方式获得多笔融资加合作资金，令其在销售滞缓的淡季依然有能力大举拿地开发。

各地住宅市场持续观望

同土地市场截然不同的是：各地2月住宅市场则陷入供求低谷。从历年情况看，春节前后均为住宅市场成交淡季，但2010年2月的市场成交量更是比往年低迷。

自2009年12月中旬出台“国四条”颁布以后，政府推出“遏制部分城市房价过快上涨”的调控措施，主要是控制需求和增加供应双管齐下两大举措。其中关于调整原来的二套房优惠税收政策作为“杀手锏”，给各地楼市带来浓重的观望气氛。

据中原监测的一线4大城市情况看，2月北京住宅成交量同2009年春节所在的1月基本持平。其余三城市降幅均超过三成，深圳降幅高达8成。三个城市中，上海成交量跌至近五年来月度成交量新低；广州、深圳成交量则稍高于2009年春节同期。

2月二线城市成交量也有较大幅度回落，但比一线城市稍好。杭州由于受到供应量骤降的影响，成交量则下降约六成。除杭州外，天津、重庆两地成交量增长约三成，明显好于2009年同期；

2月标杆房企市场推盘和销售情况亦印证上述态势，中原监测的10大标杆房企总成交量为99万平方米，环比1月下跌46%，跌幅超过2009年同期36%的单月跌幅。

标杆房企尝试商业拓展

虽然楼市调控措施正在持续，但国内标杆房企并没有放慢开拓市场的脚步。从某种角度看，目前国内楼市还有继续拓展的余地。

经过2009年楼市持续高成交量的消耗，各地住宅市场可售量已降至低位。以一线城市北京、上海为例，2月住宅存量已降至两年来最低水平，而新增供应因受到建设周期及市场环境影响并没有增加；深圳更是连续一个多月无任何新增住宅预售。在此形势下，即便需求受多方因素影响继续观望，楼市供大于求之局面还是较难出现。中原地产研究中心主任易虹认为：“两会”之后政府部门对房地产定调稳定发展的政策导向逐渐清晰，短期内房价不会大幅度下挫，但大幅度反弹也恐难出现，预计房价仍在僵持中高位波动。

从2月多家标杆房企的动向来看，由于目前自身住宅存量已降至低位，需要增加新项目建设以维持持续销售态势，故已有多个项目进入开工建设阶段。但新开工项目主要集中在二、三线城市，其中不少房企有另辟蹊径之势，即向商业地产项目进军。有迹象表明，今年以来标杆房企对商业项目的关注度明显上升。