房产税相对论

 

冬日的重庆始终笼罩在氤氲中，庞大的城市建筑群只隐约露出一个轮廓，同这座红色雾都一同溶入浓雾中的是中国楼市的未来。

 

1月27日，重庆市市长黄奇帆宣布，将于次日起对该市高档新建商品住房和存量住房征收房产税，税率视交易价格高低为1.2%至0.5%。几乎同时，上海市政府发布公告称，房产税税率依价格高低暂定为0.6%和 0.4%两个等级。上海房产税征收对象仅限于新建商品房：本市家庭在上海新购的第二套住房和非本市居民家庭在上海新购的住房。有消息说，财政部将视两地试点效果适时在全国范围内征收。

 

如期而至的房产税渝沪试点只是中国又一轮楼市调控的举措之一。在房产税出台的前一天，中国总理温家宝主持召开的国务院常务会议，公布了第三轮房地产新政。这是继去年4月限购、去年国庆前宣布停止三套房贷款后的又一轮严厉调控—无论是停止三套房贷、调高二套房首付至60%、还是全国大“限购”、由地方政府制定住房价格控制目标并承担相应责任，“新国八条”严厉程度均大大超出市场预期，亦将行政手段发挥到极致，显然表明了中央政府要将房地产调控进行到底的决心。

 

不过，系列调控和房产税的最终祭出也反映了决策者面临房地产市场的“无力感”。而伴随政策的严厉程度加剧，是调控“保质期”的缩短。在临近全国两会的时间点上，两大政策同出显然是决策层用心良苦的“双保险”，一如温家宝去年12月的背书：在任期内一定要使房价保持在合理的水平。

 

即使对于再大胆的投资者而言，房产税与新调控的叠加也足以迫其望而却步。国家信息中心经济预测部副主任祝保良向《环球企业家》指出，重庆房地产价格下行已成定局。而在新“国八条”公布前数日，高和投资董事长苏鑫向《环球企业家》表示，大家心里都明白，现在政府是哪个城市涨就捂哪里，总会有继续的措施出来。

 

【妥协产物】

 

具体而言，此次调控着力打击的是二三线城市。独立经济学家谢国忠认为，政府担心相对欠发达的三线城市房价涨势过快，将引发无法收拾的恶果。去年4月及9月两轮房地产调控让北京、上海等一线城市出现滞涨状态。不过让政府纠结的新状况是，在一线城市找不到出口的资本在过去半年里开始大量流向二三线城市。

 

国家统计局最新数据显示，2010年12月全国房价同比上涨6.4%，背后强劲的投资以及难以压制的销售回暖，均让中央政府如芒在背；而在中国土地勘测规划院刚刚发布的“2010年第四季度全国主要城市地价监测报告”中，第四季度地价涨幅榜前列的城市更被二三线城市所占据。与房价涨幅榜一样，昆明(42.82%)、汕头(11.36%)、柳州(11.24%)、湖州(10.75%)……这些在中国房地产界名不见经传的城市自2010年年末曝光率节节攀升—谁都知道，靴子又将很快落地了。“真正的泡沫就在三四线城市，那里缺乏真正的需求，一旦崩盘，将是另一个海南泡沫破裂的故事。”苏鑫告诉《环球企业家》。

 

重庆是对房价进行最多反思的中国城市。很长一段时间来，这里因其低房价而被认为是中国最具幸福感的城市，唱红打黑及发展民生，也让雾都一度成为“区域社会主义”的样板。然而2010年官方数据显示，重庆市主城区房价也上涨了37.8%。如今它将和上海一起，成为第一批“吃螃蟹”的城市，利用房产税这支新武器解决中国房市通胀顽疾。

 

征收比例不过1%左右的房产税，在中国房地产市场动辄翻番的涨幅面前，其绝对值并不大。但与以往交易环节一次性支付的税收不同，每年都征收的房产税已足以改变整个投资者的预期，从而让房价从上涨迅速进入盘整。而一旦房价停止上涨，那些投资者会重新审视原本被忽视的事实——房子出租所得远低于房贷利率，甚至都比不过近年通货膨胀的幅度。这将继续引发投资者的恐慌心理，致使房地产价格进入一个长期的稳定曲线。房产税之所以被称为“终极武器”的原因正在于此。

 

但这并不意味着重庆、上海的房产税真正具备普遍且持续的影响力。两个城市发布的细则显示，拉锯已久的房产税是一场综合考虑各种经济因素、平衡各种利益之后的妥协。一向地方土地财政妥协，二向拥有数套房的过往投资者妥协。其中，重庆偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案是针对新增的一般房地产。这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的投资者将成为最大的受益者—中房集团公司理事长孟晓苏是国内最早向国务院建议征收房产税的企业家，倡导8年之后他不无尖锐地指出，高房价的终极杀手在空转8年后，在出手那刻已与初衷背离甚远，房产税出台最大的阻力来自这些既得利益集团，而如今这个政策对他们缺乏杀伤力，充其量是一个结构性和技术性的战术武器。

 

回溯自2004年首次房地产调控以来的7年，中国房地产市场呈现出明显的政策调控周期：往往年末中央经济工作会议到次年两会，囿于民意调控力度会达到顶峰，之后进入政策效果观察期，然后市场重新活跃，再重新调控。“你能够想象政府在讨论房价上涨时是怎样的一个口气：有没有办法压一压？他们总是因为众多难处而不去真正解决负利率的核心问题。”谢国忠向《环球企业家》感叹，房地产调控总是一个妥协的产物，主要影响的是公众的预期，而不是经济—被阉割了的房产税效果亦是如此。

 

另一个基本的问题在于，在宽松的流动性状态和历史上较低利率的水平下，任何貌似严厉的楼市调控政策都会事倍功半。政府囿于高房价背后的高地价、高税收、建材价格和劳动力价格的上涨，以及巨大的供求不平衡现实，只能表决心似的一次又一次地进行调控，一轮又一轮导致房价上涨。而投机的根源在于实际利率为负，这迫使储户寻求其他方式投资。 所以，只有全面加息，才能减缓房地产投资步伐。