全球房产投资何处寻

从巴黎养老基金到拉斯维加斯中产阶级房地产投机者，投资者们已经被美国住宅市场问题弄得焦头烂额，但许多个人和机构投资者正在疯狂购入其他领域的物业。事实上，就在本周，阿布扎比政府以8亿美元收购了纽约市标志性的克莱斯勒 (Chrysler) 大楼90%的权益。

虽然并不是每个投资者都有能力购买摩天大楼，对某些投资者而言这或许是天方夜谭，但现在正是紧跟投资步伐，在世界某些城市做出重大投资的好时机。

非营利研究协会美国房地产外国投资者协会 (Association of Foreign Investors in Real Estate, AFIRE) 调查了其会员投资者对哪里才是全球最佳机遇的看法。该协会调查了200家会员（这些会员共持有7000亿美元跨境房地产），询问了他们认为哪里才是最佳投资和增值机遇。虽然这些投资者的主要持有物业均为商业地产，但住宅、零售和工业地产也在他们的考虑之内。

各国的机遇各不相同，乍一看，美国和英国似乎是需要避免投资的国家。这两个国家都面临经济衰退和越来越严重的物价飞涨。由于消费者在必需品上的开支增多，且持有的住宅权益不断减少，因此他们在可有可无的商品上的投入有所减少，而大多数零售物业的价值也出现缩水，使得零售物业的投资吸引力降低。

然而，当全球经济充斥着不确定因素时，投资者们纷纷涌入已被证实长期稳定的市场。这就是为何纽约和伦敦在 AFIRE 榜单上高居榜首的原因所在，而华盛顿特区和巴黎紧随其后。

那些在很大程度上没有受到通胀和次贷危机影响的地区（如东京）也对投资者具有极大的吸引力。日本是为数不多的通胀率仅为1%的几个国家之一，其当地银行在很大程度上避免了会带来惨重损失的抵押证券，因此与西方银行相比发展更健康。

亚洲的吸引力

在考察市场是否利于大规模房地产投资时，有关希望购买单个物业的购房者的传统思维并不适用。首先，与个人相比，投资者能够在国家之间更顺畅地周转资金，但投资者在计算某个物业长期价值时所采用的方式也有所不同。这就体现了投资亚洲房地产市场的吸引力。

个人购房者一般关注价格、增值以及基于地理位置或周边环境的认知价值，但投资者更注重资本比率，即物业成本以及租金之间的相互关系。

举例来说，香港和上海的住宅市场有所不同。总部位于伦敦的投资行莱坊 (Knight Frank) 表示，香港物业更具价值，达每平方英尺2218美元。上海物业每平方英尺仅售366美元。如果你在两地均有物业，香港物业售价将高于上海物业售价。

但是，当你考虑这些同类物业的租售情况时，投资者更偏爱上海。香港住宅每平方英尺的月租金为6.10美元，而上海的月租金为2.10美元。

现在计算一下。相对于在香港购置住宅所花费的每一美元，你每年的租金回报率为3.3%，而在上海则为6.9%。较低的购买价格以及更高的投资回报率使投资者更钟爱上海投资市场。

坚持投资写字楼物业

但是投资于中国的住宅市场已经变得日趋复杂，因为中国政府对外资购置物业的限制为住宅市场投资者带来了麻烦。这就使投资于上海这样的城市的写字楼空间更具吸引力，尤其是考虑到国际货币基金组织 (International Monetary Fund) 预测来年中国国内生产总值将增长9%，这意味着更多的企业将在写字楼物业上增加投资，而投资者将从住宅市场转投写字楼物业市场。

莱坊香港研究部董事黄杰雄 (Xavier Wong) 表示：“我们认为，投资者将避开大陆的住宅市场，因为这一市场是中国政府收紧政策的主要针对目标。甲级写字楼出售市场将因此受益。”

这种推拉理论影响着全球房地产投资，也是投资者对于物业投资机遇的观念每年不尽相同的原因所在。例如，在2000年至2005年之间，投资者一窝蜂地涌向东欧等发展中市场。但是之后到现在的2008年，由于总体缺乏透明度、所有权以及有关后苏联政府的共和体命名问题，投资者已经退出那些市场。目前，投资者认为他们可以获得的投资回报并不足以弥补在那些市场所承担的风险。

AFIRE 首席执行官 Jim Fetgatter 表示：“许多人认为，对于某些新兴国家的回报率，全球分析人士有所保留，但你最好选择一些成熟、透明的市场，而不是一些风险重重的市场，因为在这些市场你能获得的回报可能无法弥补你所承担的风险。”

不管是经济减缓、迅速增长还是政府政策引起的市场变化，最重要的一点是投资于不断发展的行业。如果市场崩溃，正如美国许多住宅市场发生的那样，这就意味着投机商和机会基金的好日子来临了。