2009上半年住宅市场报告

挥别了2008年的信贷紧缩，进入2009年以来的信贷松动可谓慷慨。为了提振经济，央行持续积极地向市场注入流动性。2009年上半年广义货币供应量同比增速高达24%，远超过年初央行预期的全年17%的增长目标。短短六个月时间，央行已向市场额外多注入了大约5万亿元的流动性以确保整体经济活力，整体市场流动性充裕。

与此同时，市场短期结束通缩、重新恢复通胀的预期在增大。为了对冲通胀，居民储蓄存款增速已由1月的33.8%回落至28.4%。截止到六月底预计已有将近1.1万亿的市场资金重新回流资本市场。

受益于适度宽松的货币环境，房地产行业从银行系统获得的信贷支持也得到持续改善。2009年1季度房地产开发企业获得的信贷资金增速同比增长9%，结束了2008年以来逐季递减的下滑趋势。但与第1季度人民币信贷市场整体30%的同比增长相比，仍存在较大差距，说明年初银行系统对于房地产业的信贷支持依然较为谨慎。

但进入第2季度以来，随着全国范围内住宅产品的持续热销，银行系统对于房地产业逐步由谨慎转为乐观。第2季度房地产业从银行获得的信贷资金总量同比增速高达82%，远超整体信贷增速水平，说明银行系统加大了对房地产行业的信贷支持力度。与第1季度相比，第2季度信贷支持总量环比增长超过三成，行业信贷状况稳步改善。

•     行业各项指标转好，发展商对外扩张提速

2009年上半年全国范围内房地产开发企业从银行系统获得的信贷资金总量已超过8,000亿元。仅半年时间房地产开发企业获得的信贷支持总量就相当于2008年全年资金总量的近八成。

与第1季度发展商更为注重自身资产负债水平的恢复、将有限的资金用在现有存量项目的建设上略有不同。进入第2季度，大幅放量的信贷增长并未带动住宅竣工增长超预期。仅带动住宅竣工增长20%，较第1季度27%的同比增速有所回落。但同时，受益于银行加速的信贷支持及稳步向好的住宅市场预售状况，第2季度发展商购置土地及商品住宅新开工面积两项指标的下滑速度明显收窄，已由第1季度的-40%和-20%恢复至-15%和-16%。说明发展商资金状况较为好转，在市场中的表现已转为积极。

根据DTZ戴德梁行对北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、武汉、长沙、成都、厦门全国十大样本城市土地市场的监测来看，第2季度此十大城市共成交居住用地（含居住用地的综合性用地）1,970万平方米（规划建筑面积），环比第1季度增长361%。居住用地占全部土地成交的比例也由第1季度的20%提升至58%。可见，进入第2季度以来发展商对外扩张步伐开始提速，居住用地（含居住用地的综合性用地）又重新受到青睐。

•     住宅市场成交恢复明显，库存去化已近合理水平

自2007年第4季度国内住宅市场步入调整以来成交量不断萎缩，2008年全年整体住宅成交下降幅度超过20%。但受益于政府宏观救市措施的刺激以及较低的利率水平，2009年前6个月整体销售状况呈现逐月恢复态势。上半年，个人按揭贷款总额达到2,829亿元，同比增长63.1%。第2季度个人按揭贷款呈加速增长态势，环比第1季度增幅高达87%。预计下半年央行仍将维持现有的低利率政策不变，有利于稳定刚性需求释放。

随着购房者信心的逐步树立，2009年1-6月全国商品住宅销售面积高达3.14亿平方米，同比增长33.4%。按季度来测算，前两个季度全国商品住宅平均季度成交1.57亿平方米，超出2006-2008年平均水平5%，全国住宅市场成交恢复明显。

根据DTZ戴德梁行监测数据显示，上半年全国十大样本城市共成交商品住宅5396万平方米，同比增长85%。平均月度成交水平已超出2006-2008年23%。其中二线城市受到地方政府更为灵活的补贴政策的刺激，成交量恢复更为明显。上半年十大样本城市中二线城市月均成交超出2006-2008年月均水平41%，而同时一线城市仅为7%。成交量的持续恢复带动前期库存积压的加速去化。截止2009年6月底，全国主要城市库存去化量已超过原有库存46%。如果按2009年的月均成交测算，预计未来3个月内现有库存将有可能消化出清，库存去化几近合理水平。

•     政策指导方向，下半年保持谨慎乐观

值得注意的是，鉴于6月份新增信贷继续创出天量，7月9日央行恢复了暂停半年的一年期央票发行。通过央行此举的政策意图以及1998年的前松后紧的信贷经验，可以预计下半年政府将逐步收缩信贷规模回收流动性，减缓流动性持续扩张步伐。

现阶段市场对于通胀预期的“去货币化”过程促使资金重回楼市，部分投资投机需求已重新浮现。近期从政府加强监管第二套房贷的政策意图，可以预计下半年政府对于楼市的政策态度将会由刺激转为谨慎。进入第2季度以来，随着前期滞压的高端豪宅产品的积极入市以及部分发展商取消优惠选择提价，全国十大样本城市新建商品住宅价格呈现显著回升。其中一、二线样本城市较第1季度分别环比回升10%和7%。虽然与高峰期相比，仍分别有11%的差距。但需要强调的是现阶段购房者对于价格仍处于敏感期。预计下半年楼市成交量恐难继续维持高速增长，稳定的价格对于下半年的楼市持续向好将至关重要。