09上半年房地产十大关键词

由于一二手房价之间存在相互影响，在成交量持续火爆的情况 下，近期两者交替涨价现象显著。春节成交活跃，二手房业主 不断小幅上调房价，根据中原领先指数系统显示，2，3月份起 各地二手房价格开始缓慢上涨。随后4，5月份，开发商也加大 新盘上市速度，而开盘价格也明显上调，而这又进一步推动了 周边二手房价格的加速上涨。中原领先指数显示，4月份起， 各地二手房价呈现加速上涨。

超越高峰

2009年上半年各地一手住宅成交延续了08年底初露的回暖势 头，呈现量价齐升的态势。成交量持续数月大幅增长，至5~6 月涨幅逐渐缩小，但总体成交量仍处高位。成交价格在持续一 段小幅增长后，自第二季度加速上涨。各城市上半年的月均成 交量均大幅超过2008年水平，与2007年这一历史高位相比，也 普遍逼近甚至已近超越。

与2008年低潮相比，节后各地二手房市场率先复苏并快速反弹。除深圳外，其他城市2009年上半年各地二手住宅成交量均创新高，其中上海甚至比2007年高峰时同期高出约40%；深圳上半年二手住宅成交量仍低于高峰2007年同期25%左右，但已处于较高水平。

项目资本金比例

为扩大国内需求，促进结构调整，国务院决定自5月25日起对 固定资产投资项目资本金比例进行调整。其中保障性住房和普 通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项 目的最低资本金比例为30%，而调整前该比例为35%。

高档住宅

2009年春节后，刚性需求集中释放的情况下，普通住宅市场率 先回暖。随着整体市场成交量的提升，高档住宅市场也随之活 跃，所占成交比重明显增加。

高端市场迅速回暖，一方面是受到政策和信贷方面因素的刺激。另一方面，也是因为当前经济形势下，资金并无更好的投 资机会。在预计可能出现通胀的情况下，资金转而流向房地产 市场，寻求保值增值，而具有良好升值潜力的高端住宅市场成 为这类投资者的首选

信贷放量

2009年上半年，人民币各项贷款增加7.37万亿元，同比多增4.92万亿 元。其中，居民户贷款增加10607亿元，同比多增5990亿元。十届全 国人大常委会副委员长成思危表示，今年一季度以来信贷快速增长， 其中确有一部分资金流入了股市和楼市，这也是造成目前股市和楼市 暂时回暖的原因之一。

投资需求

2009年上半年活跃的市场成交，是宏观政策持续支持下，各类需求的接力介入共同促成。市场最初的回暖，主要是受到积压的刚性需求持续释放的带动。在直接的信贷优惠和税收减免等一系列政策利好的刺激下，去年下半年以来低迷市场氛围所压抑的刚性购房需求逐步释放，推动了市场的触底反弹。随着市场火爆行情的延续，以高端住宅成交为特征的投资性需求也开始进入市场。加之大量避险资金投入房地产市场，自3、4月份以来，各地成交中投资性需求的比重逐步增加，并填补了刚性需求回落后的空白，令成交量维持高位。

库存下降

2009年上半年住宅市场强力反弹，中原监测的十家标杆上市房企表现 优异，再次跑赢大市。按销售金额计算，10家房企的总市场占有率从 2008年底的8.12%上升至10.55%。

2009年6月底，十家标杆房企已领预售证而未销售的库存面积总量达 1012万平方米，环比上月继续下降18%。近5个月，标杆房企每月库 存消化量均维持在200万平方米左右，库存率从年初的12个月下降至6 月底的约5个月，且新增供应有所放缓，受此影响，预计7月标杆房企 成交量将有所回落。

区域规划

在短短的两个月内，有五个区域发展规划获得国务院的批准，这在我 国是绝无仅有的"大动作"。 （表1）

住房保障

2009年，中央安排保障性安居工程建设投资补助315亿元。目前除煤矿棚户区改造22亿元未下达，其余已全部下达。另外，2009年度中央财政还安排廉租住房保障专项补助资金130亿元，安排农房改造资金25亿元，已全部下达。粗略算来，2009年上半年，中央对于保障性安居工程建设的补助，总共投入不下400亿元，超过此前10年投入总和。（表2）

地王频现