超越万科

再好的电视剧10年不换主角也难言吸引力。在中国最具财富聚合效应的房地产行业，万科把持头名位置的时间几乎与中国住宅商品化改革一样长。但在10月9日，易居旗下的咨询机构克而瑞发布的第三季度房地产企业TOP20报告中，万科终于在数个单项指标上被新贵们挤下神坛。

第三季度的销售榜上，恒大地产取万科而代之。虽然在前三季度销售榜单上万科仍以426亿卫冕，但保利、绿地、中海3家企业与万科不过百亿差距。这与万科2007年迈入500亿级别时这些房地产企业还在100多亿徘徊的情形迥然不同。更进一步，在销售面积上，万科仅列恒大、绿地、保利之后。即使以前三季度计，万科“卖掉最多房子的房地产商”的称号也失手于恒大地产。若考虑衡量房地产企业未来发展的关键，万科面临的竞争压力更大—在开工面积上，恒大地产以1700万平方米称雄，这一数字是万科的3倍。而在土地储备上，万科在十强中名列第九。

在行情惨淡的去年，万科从年初就以低价出售楼盘，并两度大幅下调开工面积，坚决进行去库存化，这使得万科成为萧条时期的最大赢家。而那些表现激进的房地产商如恒大则饱受资金链绷紧之苦。但在今年房地产市场自3月份开始的报复性反弹中，万科的反应却略显保守，其追随者们则因灵活调整战略迅速上位。

8月份，万科迷途知返，将全年新开工面积提升45%至585万平方米。不出意外，万科仍可能在2009年创造中国住房商品化改革10年来的最高销售纪录—600亿元。

“这是历史上最好的一年。”中国房地产研究会秘书长顾云昌评价说。顾是10年前中国住宅商品化的设计者之一。

市场爆发力的刺激作用显而易见。全力冲刺IPO的恒大一改3年内将土地储备扩至5000万平方米的计划，只用了3个月就达成这一目标。有关数据显示，二季度地块成交溢价率翻番的地块仅有37%，在第三季度这一数字达到了57%。

但如同2007年房地产市场攀上巅峰后旋即冷却一样，迅速抬高的价格损害了成交量的上升曲线。从6月份开始，主要城市的成交量环比已出现下跌。至10月份，观望再一次取代了“黄金周”。各地方收紧银根的结果也开始显现：三季度十大城市成交量环比下滑约15%。顾云昌向《环球企业家》指出，年底房地产市场可能会彻底回归平稳走势。

万科或许因过于保守而遭受竞争者的压力，但面对种种敏感的政策拐点，万科仍是在不确定市场环境下最为稳健的玩家。而在市场疯狂时疯狂，在低迷时听天由命的新贵们的风险倒是难以测算。

但好的一面是，中国房地产企业正呈现出明显的丰富性。在20强俱乐部中，保利和中海凭借央企的信誉背书和上市融资通道开始发力，成为取代万科的最有力争夺者。而恒大依然延续了2007年以前的对规模惊人的偏爱，成为增长最快的房地产企业；除此之外，以每平方米1.7万元的均价，位列销售收入和销售面积三甲的绿城集团则显示出在高端地产领域实现规模化的可能；而以3500多元的超低价著称世纪金源，仅凭分布于贵阳、合肥、郑州、长沙的四个超级大盘即进入TOP20，其销售面积更是冲到全国第六的位置。

中国的房地产市场化不过10年时间，对规模和速度的追逐仍是房地产商竞争的决定因素。稳健而均衡的万科和它各有风格的竞争对手们到底谁能赢得长势？未有定论。