旅游岛的梦想与现实

即使迪拜上空的金融危机阴云仍在，也无法阻止海南人在美丽的海滩上盖超五星级酒店的热情。但若想知道海南与迪拜、夏威夷、迈阿密这些全球著名的吸金圣地的差距，却是非常简单—试着从三亚凤凰机场到一家亚龙湾酒店即可。

在10年后要成为“东方夏威夷”的三亚，凤凰机场的巴士破旧不堪，看上去已接近报废，车门也无法完全关合上。不过也没有更好的选择，除非你愿意去跟黑出租车司机砍价。当你解决了交通问题，开始在沿海公路上疾进，可以一览蓝天大海、在建的海景公寓和高高低低的吊车，以及最后通牒般的房地产广告：“受益于国际旅游岛政策，本项目铁定于2009年12月1日楼价上调1000元/平方米！”

这些对比强烈的场景重叠起来就是整个海南的缩影—尽管基础设施和服务异常羸弱，但其雄心勃勃地宣示要在未来10年成为中国的夏威夷或者迈阿密。2009年底以来，三亚地产投资广告、酒店旅游推广，甚至官方媒体踌躇满志的宣传中，“国际旅游岛”的字眼被放在最显著的位置；随后国务院1月4日正式下发的《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（下简称《意见》），更让1580公里的海岸线围拢的中国第二大岛彻底炙热起来。

“10年后，海南定让世人刮目相看。”在1月6日国新办发布会上，海南省省委书记卫留成掷地有声地告诉媒体，碧海蓝天、阳光沙滩才是这个亚热带岛屿的核心资产。如此明确的定位，对于海南来说实属不易。作为中国最大的“经济特区”，海南在发展定位上一直在房地产、农业、旅游和大工业上轮换摇摆。卫留成2003年10月从中海油公司总经理上调任海南省委书记后，这个热带海岛一度又展露出它的工业雄心，陆续引进了众多大型能源项目。

国务院《意见》的下发，意味着海南的产业发展战略将进行彻底的转向。曾经试图让海南走新兴工业道路的卫留成表示，未来5年、10年、15年甚至更长一段时间，海南省能够真正影响中国的，不是海南的新兴工业，也不是海南的高效农业，而是海南独特的、不可替代的自然环境，以及在此基础上发展起来的大旅游产业。

这显然是海南继1988年建省办经济特区并经历房地产泡沫之后，又一次重大的历史性发展关口，中国城市规划设计研究院总规划师杨保军向《环球企业家》指出：“海南将从过去的‘地方战略、地方推动’，进入‘国家战略、国家推动’阶段。”

泡沫隐现

勿容置疑，海南“国际旅游岛”战略和“去工业化”战术，比海南历史上历次定位都更符合可持续发展的规律。不过，仅靠阳光沙滩显然还不足以让国内外游客长久停留，海南还需要快速改善服务业水平，同时把一幅幅远景规划和遍布海岸线的建筑工地一一变现。

最终，承接海南雄心的仍是房地产业。事实上，在《意见》批复之前的至少1年时间里，海南就已经开始了以政府主导，大型央企跑马圈地式的热身。这不由让人想起20年前海南同样以特区政策启动了炒卖土地的热潮，最终发展成1992年的房地产泡沫破灭悲剧。

在国际旅游岛的强力刺激下，海南房地产的发展速度超出想像。2010年1月的海南东海岸像一座巨大的工地，海南省政府将十几个湾区重新规划，从南端的三亚到北面的海口，投资数十亿、上百亿的大型地产项目比比皆是，工地的围挡延绵数几十公里长，空气中都弥漫着砂石的气味。三亚的临海别墅、公寓、酒店甚至曾经的烂尾楼，正在成为投资者争相追捧的猎物。

此轮房地产高潮背后有华润、鲁能、远洋、中粮等具有国企背景的房地产商深度参与。有了央企助阵，曾被视为夏威夷重要标签的游艇行业正借助房地产业发轫。半山半岛董事长特别助理徐能力向《环球企业家》表示，温暖的海域一直是富豪们摆弄游艇的圣地，从地中海到加勒比海以及香港的维多利亚湾，都是全球游艇活动盛行之地。徐能力相信三亚也是这样一个地方，会让中国游艇富豪们趋之若鹜。他甚至积极运作将世界级的沃尔沃环球帆船赛亚洲停靠港设立在他开发的半山半岛。

事实上，从三亚湾到凤凰岛、亚龙湾、清水湾，每一个已经开发或尚待开发的度假片区也都规划出了游艇泊位，是否有游艇码头已经成为评价物业是否高端的一个标准。不过游艇项目的后期经营目前看来仍举步维艰，众多商业配套也存在持续经营问题：业主均为“候鸟”，一年最多有两个月飞过来度假，其它月份该如何维持，成为徐能力们必须要平衡的问题。

但这些体量庞大的项目仍满足不了投资者的需求。遍布三亚各个区域的售楼处都是人头攒动，操着东北、内蒙、北京等地口音的投资客蜂拥而至。不过售楼员的回答几乎都是，房子已售罄。“这一个月内我们项目价格从一万三涨到了两万四，仍被抢购一空，”三亚山屿湖董事长郭玉玺指着项目沙盘图说，只要一个月前买了一套山屿湖的客户，现在账面财富至少增加了60万。在山屿湖项目旁边，中铁置业不久前以每亩1500万元的天价拍下一块112亩的土地，这块既非市区也非临海的土地，轻易登上了三亚新地王的宝座。

近两个月来，海南房地产的迅速膨胀完全脱离了今年初的系列宏观调控政策。三亚市房管局局长李洪海对《环球企业家》解释说，海南房地产的资源在全国具有唯一性，随着人们开始追求健康人居，对海南房地产的需求肯定是越来越旺盛，故目前难言泡沫。

但保守的投资者并不这样认为。据本刊了解，已有大型房地产地产公司看空海南，决定在2010年上半年前出清存货。“一个国际旅游岛政策解决不了海南所有问题，没有产业支撑，房子涨不上天的，连迪拜房产都成泡沫了，海南的影响力有迪拜大吗？”一位房地产商坦言，海南房价一定会碰到天花板的，也许就在2010年，也许会延迟数年。

 “国际旅游岛”的始作俑者、中国（海南）改革发展研究院院长迟福林不久前提出警告称，国际旅游岛能不能做好，关键在于房地产业能不能稳定持续地发展，“如果疯炒一阵房地产，最后造成自然资源的透支和房地产新一轮泡沫的话，国际旅游岛就要大打折扣， 甚至是失败的格局。”

显然，海南要成为中国旅游业新名片，更进一步成为全球游客休闲度假首选目的地之一，如何避免短视行为，引导好此轮房地产资本热潮，将极大考验卫留成的执政智慧。