轮回再启

中国房地产业在2009年最后两个月里呈现出的买房者怀抱现金排队看房，房主喊多少都有人抢的癫狂一幕似乎宣示，房地产已成为唯一能够提前跳出复苏周期，重温2007年盛世旧梦的行业。自然地，当年以房地产首当其冲的宏观调控此番亦卷土重来。

元旦前一周，备受关注的二手房营业税政策细则终于“落地”。普通住宅5年交易免税期恢复到去年的2年。这暂且平息了一场因担心税优惠政策取消引发的二手房抢购潮。在此前后，打击土地囤积、提高土地首付款比例及缩短付款期限的政策一并出炉。

表面上看，调控政策已经开始发挥作用。2009年12月初，京城房产中介即现一个创纪录的大单：一位投资客一次性抛售了CBD附近某高端楼盘20余套房源。一位中介公司人士表示，近期会“悄悄地”通知一直买不到合适房源的客户：某个楼盘有多套微低于市场价的房源，而这些房源多数为投资者抛盘，并且近来的抛单已经越来越多。

“贷款已经贷不到了，手头上货太多了，赶紧出掉一部分，把最后的甘蔗甜头留给别人去啃吧，这个时点，安全第一。”一位手里还捏着十多套高端房产的投资客告诉《环球企业家》。

这些立竿见影的效果似乎预示着2010年的房地产市场会重复上轮调控的剧情。2007年，在经历“国八条”、“国六条”的调控后，全国一二线房价报复性反弹，一路上扶摇直上，炒房者极度亢奋；管理层彼时认识到市场积累风险的严重性，连续出台调控措施打压楼市，包括收紧第二套住房信贷、严格土地使用证发放、收紧银根等措施，最终，在全球金融危机的阴影下，中国房地产业遭遇有史以来最为严重的销售危机，而房价也有近1年的松动期。

但这样的结论还需对此轮调控政策进行深入探究。在北京科技大学教授赵晓看来，2007年使用过的霹雳手段将很难被悉数采用。“管理层要走一步看一步，他们既期待政策能平缓民怨，又不希望过度打压楼市，导致好不容易启动的经济再次衰退。”赵晓说。

如赵晓所料。正在开始的新一轮楼市调控有别于以往，采用了更温和的方式。此番二手房营业税政策细则与2005年出台的“未满5年出售的普通商品房或非普通商品房一律按全额征收营业税”相比，颇有“高举轻放”之意味，全额征收的只是非普通商品房。决策层抑制投资性需求，鼓励自住及改善需求之意图，显露无疑。同时，2009年为托市在消费和开发两端祭出的两个最重要政策——住房信贷汇率优惠和开发商资本金比例由35%调低到20%，并未有任何调整。

这让房地产商松了一口气。阳光100常务副总裁范小冲指出，阳光100明年的销售计划，是要超过2009年的销售额。业内人士看好2010年房地产行情的另一个原因在于，上轮调控使得开发商大幅消减土地储备和开工面积，这是2009年购房需求被激活后，供给迟迟不能迅速跟上，导致价格迅速抬高的重要前提。虽然2009年年底房地产商平均将开工面积提高了一倍以上，但这部分供给仍要到9至12个月后上市。正因如此，供不应求的局面还将持续一段时间。

边走边看

没有采取“釜底抽薪”的措施，决策层如此“温和调控”，实乃整个中国经济矛盾纠结下不得已之举：既不能不发展，也不能非理性发展。但若市场与之持续博弈，政府亦将不得不加大调控力度。

此轮调控的定调是在2009年12月14日，国务院总理温家宝主持的国务院常务会议，提出了旨在抑制投机性购房、促进楼市健康发展的四条政策措施(下称国四条)。会议要求“在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

“国四条”寥寥400余字，却用语直白，指向明确，未来楼市新政的大貌清晰可见，即投资、消费与平抑房价缺一不可。

调控的动力不言而喻。连华业地产副总裁陈云峰都不会想到，2009年11月初他做出“明年底北京五环内不会再有2万元/平方米以下的房子”的预言，才过了一个月就快要实现了。北京市统计局、国家统计局北京调查总队2009年12月15日公布的调查数据显示，此前一个月北京四环路以内的商品住宅期房平均售价每平方米首次超过2万元，而万元以内的期房只能到六环之外找了。同样的景象也在上海、广州、深圳上演，甚至在二线城市，房价亦有超越2007年高峰线的趋势。

2009年11月份，连续10个月同比负增长的CPI终于转正，在年初保8目标完成毫无悬念后，拉动相关消费最为明显的房地产业于提振经济的使命已达成，而其所代表的资产价格泡沫则成为决策者担心的对象。

楼市如此狂飙猛进，实与决策层近一年来的悉心呵护不无关系。从2008年底，中央及各地方政府相继出台了各项利多政策推动楼市的发展，“今天的繁荣和政府之手的推动密不可分。”重庆隆鑫地产副董事长彭勇如是告诉《环球企业家》，令政府喜忧参半的是，房价涨得太快太猛，暴涨神话不可能长期持续，否则挫伤的是大多数居民的信心。

这是管理层的隐忧：既不能任由这种非理性亢奋无限制地膨胀，也不愿意断送楼市已有的良好势头。何况，目前在中国稳定压倒一切、中共领导层换届在即，所有的这些，都不允许因为房地产市场而引起社会不安定因素。

为此，有关部门再度打出调控“组合拳”，着重运用土地、金融和税收等手段，以抑制投机、增加供给和稳定预期作为方向，对未来12个月楼市交易秩序进行一次升级版的“整顿”。

现在，高速行进的过山车暂时开上了较为平缓的一段路程，但并不意味着剧烈的曲线告别房地产业。独立经济学家谢国忠认为，这与政府无法通过行政手段和信贷政策控制市场温度密不可分，“中国的财政收入就是银行里面的钱，放到房地产市场转一圈，再回银行，就变成了政府的财政收入。这样既想做母亲，又想做警察，最后只能以大调整来结束，很多神话都是这么起来，这么破灭的。”

时隔五年，房价在宏观调控政策的高压下且调且高。不论国企还是民企，都在与政府博弈的过程中取得丰富的“临战经验”。他们一方面表示担心中国政府的后续政策，望以市场压力游说决策层“高抬贵手”，同时又揣摩政府投鼠忌器，不会真正出重手挫伤房地产，故实际行动如争购地王等，反映仍看好楼市。

就在此轮土地新政出炉不久，被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块开拍，经过44次举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，再创全国地王新纪录。在决策层下发数道金牌令箭遏制部分城市房价过快上涨关头，包括保利、中建、金地等多家房企在北京、上海、广州等地不断创造的“地王”，让有关部门角色愈显尴尬。

“政府显然还会出台一两项调控措施，但转换周期将缩短，楼市再次复苏的时间会很快到来，”彭勇向《环球企业家》说：“历史证明，施压越大，反弹越大。”