京津空城追问

日前，《环球企业家》杂志一篇名为《京津空城记》的文章引起各方广泛关注。该稿件在搜狐财经转发后更是有数万搜狐网友发表了相关评论。中国城市化发展亟需解决的问题究竟在哪里？各地风起云涌的造城现象的背后有着怎样的是与非？中国未来城市的发展需要我们以创新的思维来思考。就此，由《环球企业家》杂志和搜狐财经联合策划推出了视频访谈《京津空城追问》，以《京津空城记》为引，媒体、学者、业内人士共同参与，就房地产业界新近的热点话题和未来趋势展开深入对话和探讨。  

 

嘉宾：北京高策房地产顾问有限公司总经理 车轮

          中体奥林匹克花园品牌宣传推广中心副总监张卫华

         《环球企业家》杂志编辑 商思林

         《环球企业家》杂志记者 张育群

 

主持人：搜狐财经祝慧

 

 

　　

主持人：张育群记者的《京津空城记》这篇稿子引起了广泛关注，首先请问一下张记者，当初是出于何种考虑来关注这个选题的？或者说是什么契机让我们关注到这个话题？

 

张育群：这个话题不是我们突然想起来做的。当时遇到了很多现象，觉得可能是有必要做一些什么。我们之前去海南看了很多项目，感觉整个海南空置率比较高，五月份美国《时代周刊》也写了鄂尔多斯的空城现象。当时就想中国房地产空置率现象是不是要关注一下？但是像鄂尔多斯，像海南，对我们来讲有点遥远，对我们来说联系也不是特紧密。比如鄂尔多斯地区比较富裕，它的人均GDP，我们当时看了一下，是北京的两倍，这么一个富裕的地方，它不具有代表性。另外，它离北京的地理距离也算是比较遥远，跟我们实在关系不是很大。

 

但是后来，我们觉得发现在天津市也存在这种现象，尤其是在跟北京很近的地方，包括很多大盘现在在不断出现。最早的大盘我们看是合生做的京津新城，这个项目去现场看感觉非常震撼。后来跟业内人士聊，包括跟李总聊，感觉很多项目都存在空置率的问题，不仅仅是京津新城存在的问题，包括天津远郊区项目都存在类似这样的情况。所以从5月份开始，我就和商编辑商量着手做这篇稿子，没想到稿子出来后影响也挺大的。

 

主持人：商编辑，刚开始张记者和您聊起这个话题，您首先一开始就想的是我们从空置率这样一个点做吗？

 

商思林：这个稿子之所以现在引起这么大的反响，包括中央电视台，还有一些同行在跟进，其实那天跟我们主编在看这个稿子的时候，我们觉得，我们是通过商业报道的方式，触动了这个时代的情绪。

你会发现越来越多的85年后的年轻人，如果靠自己努力的话，离房子越来越远。而现在空置率虽然国家没有明确说法，但是各地根据电表和天然气使用情况，其实空置率是越来越高的。

 

我们注意到这个空置率会是房地产的一个真正的问题，但是大家没有通过一个案例做一个非常好的解剖。张育群在提的时候，我们最早想做鄂尔多斯那个事情，在《时代周刊》之前就想做，但是在决策过程中，《时代周刊》的报道就出来了。所以我们决定找一个在地理位置和心理位置更接近主流人群的位置，最终选择了京津新城。

 

我们发现这个是跟城市化紧密相关的。随着城市化的提高，很多年轻人群体不断在向城市周边走，这是被迫的。在这个过程中，就出现了城市化大主题下的造城运动。包括南方的开发商，他们从南方造城很成功，然后转到北方来发展，双方结合在一块，可能造成这样的东西。

 

我们还是想通过案例的解剖，再去回述在城市化过程中有哪些问题。最近国家领导人都在讲城市化、城镇化，把这当做中国真正拉动内需的长期基础政策。我们想做一个善意的提醒，提醒城市化有哪些问题是需要我们注意的，这是我们的初衷。

 

 

主持人：张总，作为房地产商，看到这篇稿子，您的第一反应是什么？

 

张卫华：这个问题是客观存在的，第二，这个问题的存在的，是中国房地产发展过程中不可避免地会出现的因素。另外，在城市化进程当中，中国没有经历过这个阶段，其实也在不断探索哪条道路是适合中国城市化之路的，我们也在进行不停地尝试和探索。这其间有成功，也有失败，是不可避免的。

我觉得存在的一个现象，其实跟房地产项目进度是紧密相关系的。京津新城空置率高跟它的定位很相关，它的定位是京津富人在这边度假的一个产品，这决定了这个项目不可能有高容积率，不可能在正常时间里全部都在这儿。比如一年里有一两个月在这休息一下，调整一下，本身和居住的功能已经完全不相关了，可能是度假的。

 

另外一种，是大家说得比较多的投资，我买一套房子放在这儿保值、增值，通过几年时间卖掉，或者套现，这种问题的出现还是房地产发展过程中存在的。因为房地产竞争越来越激烈，这个市场越来越细化，如果只是针对当地人群，可能做不起来这么大，所以考虑针对京津有钱人，这样就不可避免会出现空置率的问题。

 

这是长期发展和短期发展很矛盾的东西，我看这个文章里面说，一二期基本卖掉了，这说明开发商已经把他的钱收回去了，但是长期资源有效利用这个怎么解决，这是没有一个很好的解决方案。

 

主持人：按照您的这个说法可能京津新城只是因为它的定位不同，所以导致表面上看空置率很大，或者没有很多人住？

 

张卫华：举一个不恰当的例子，国外有很多富人，一年不会住几次，但是这个岛是买下来的，我就享受这种生活。京津新城针对的这些人，也是为了这种生活，我周末有时间带着朋友到那里度假，种种花，种种草，生活方式是不一样的。如果只以一个普通老百姓角度来看，确实存在很多问题。但是他所有代表的生活方式和普通人群是不一样的。把京津这边的富人带过去，这就是一个休闲度假的空间，而平常讲的入住率很高的是第一居所和第二居所的概念，我工作和生活要很方便。

 

从这个角度来讲它不具备这个条件，周边没有那么多的产业解决这个问题，所处的位置决定这个定位很难实现一个完全新城化的概念。没有产业支撑，只能靠大家过来休闲度假解决这个问题。三千多栋别墅放在这里，造成集中的效应，以后怎么运用，确实还需要研究和处理的。

 

主持人：按照张总的意思，只是一个个别人的生活方式的选择，并不一定是具有普遍意义是吗？

 

张卫华：是定位的人群的这种生活方式。

 

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主持人：文章中提到，在很早之前高策地产顾问公司就关注到类似京津新城的现象的存在，觉得这种现象的存在是有着一定的隐患问题，这个可能跟张总的思路有一些不太一样，车总，您对于这个事情怎么看？

 

车轮：我们公司很多年前一直从事这样的工作，我们一直主张以科学和理念的方式来开发城市，来发展城市，这是我们一贯的专业姿态。前面几位讲的都有道理，这个话题今天之所以会引起这么多的反响，引起这么多人的关注，本身就说明这个话题是有意义的话题。

 

我认为这个话题同时也是非常丰富的，里面涉及到很多方方面面的内容，值得我们从不同角度理性的解析它，也许对将来城市发展，房地产开发有些什么价值。为什么刚才说它很丰富了，在于可以从不同角度来看。刚才卫华讲的主要从房地产开发角度来讲，从一个房地产项目角度来看存在什么问题，但是还可以从另一个角度看，从城市发展角度，因为城市尺度不一样，涉及到的内容不一样。还可以从区域发展模式来看，也许还可以从另外一个角度，我们老百姓好，投资者也好，我们需要什么样的产品满足我们将来的生活。将来从居住角度来说这个社会上需要什么东西，可以从不同角度理解这个问题，有很多值得挖掘的。我的基本看法是这样的。

 

 

主持人：我还想请问一下张总，这样的空城不仅仅在京津地方存在，全国其他地方也有，您从房地产开发商角度来看，当中是否有一些泡沫存在，或者还仅是各个房产商项目定位的问题？

 

张卫华：这个泡沫肯定是有的，不可否认的。如果推到最终核心的责任，是跟政府有关系的。京津新城是只有一个，但是看沿海，秦皇岛，包括威海这边也好，发展很多的全部是沿海度假别墅的，它所代表的是当地这些人根本支撑不了的这些项目的销售，规划出来做了这么多度假型的产品，最终定位决定了这个产品最终功能定位不是以当地周边的人群为主。

 

政府规划这个产品的时候考虑的是什么？他本身是希望通过外来人买房子这种方式来拉动经济增长。我生活在北京的人不可能一年12个月都在那边，可能一年去一两个月，这都是很普遍存在的情况。到底度假型的产品规划多少量，跟整个城市发展怎么样配合，怎么样结合？其实这个关系值得深入研究。地方政府在规划的时候，是不是把所有的海关宣传成房地产规划，还是统一规划做这个事情。

城市化和空城这个概念，刚才说的这些项目不属于城市化范围里面的东西，真正的城市化解决的是农民进城的问题，我解决你进城生活问题，但是首要要解决工作问题。首先把工作和城市连接起来，有了自己的生存基本之后，让他在城市安稳下来，所以首先要解决产业化的过程，这样再给你解决这个城市里居住各方面问题，才是推动一个城市化良性发展的问题。而不是说把这个房子盖起来，让农民进来，真正城市化把农民以后更好生活解决好，这才是城市化必须要解决的问题，才是长久的可持续性解决的问题。

 

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主持人：地方政府应该在当中有一个规划，这一大块区域可能像这样的项目是可以存在，但是应该保持在某一个百分比以内。其实作为媒体记者，我们出差的时候，比如在海南，就经常看到一些楼是空这的，白天可能人还很多，但是到了晚上就变成一个空城，这种现象总归是有些不太合理的。商编辑，你对于这个现象怎么看？

 

商思林：作为旅游地产项目决定它的空置率肯定很高。因为度假旅游需要配套跟得上，但是现在配套其实是跟不上的，而且这个配套是跟当地政府达成协议的。我除了做住宅外，其他还可以拿出资金来帮政府做，包括我们稿子里面出来以后，很多开发商主动找到我们跟我们交流，京津新城规划开始有文化，有旅游，有产业支撑，然后再加一部分度假的产品，实际上他们规划的时候是一个完整的概念。

 

车轮：它绝对不是一个房地产项目，它是天津一个新城之一，规划有三百万人口，这是一个完整的蓝图，只是说现在没有呈现出这一点。刚才卫华说这个项目主要从房地产角度来看的，我是不太同意的，房地产开发这个项目和城市这个平台是不可以分开的，这个问题不是体现城市发展问题。

 

张卫华：我刚才提到一点，这个项目作为度假产品，它的规模性决定它不是单纯的度假性的产品，它也有一个百万平米的总体规划。但首先得考虑这一百万人口到底是什么，要京津这些人把那边作为第一居所，这是不可能的。那你支撑的点在哪里？应该说从一开始就没有解决它的基础问题，你造完城，必须得有人在里面支撑，并不是说把城造出来就行了。其实最核心的还是人，怎么把人吸引到这里来。从京津新城产品表现出来的是不具备支撑做这么大一个项目的基础的，最终决定这个项目空置率这么高。

 

车轮：张总提到一点很重要，关于城市，说白了关于城市的更多内容没有。

 

张卫华：天津和北京一百万人口，什么样的人会去这个地方生活，只有把生活空间打造好了之后，他们才会过来生活。

 

车轮：我的看法，我借卫华的想法来说，的确很多项目，尤其比较大的项目存在空置率，这个不奇怪。不光是京津之间，全国范围内，也许是大规模的像这么大几千亩的，北京六环边上也有很多项目晚上是没人住的，很多很多，所以我倒觉得这个可能是一个生存的问题，到底什么样的流量是够的。不能简单说今天空置就意味着未来一定是空置的。要看我们怎么样以一个比较合理的方式推动这样一个建设的过程。

 

我是觉得中间有一个思考，中国的发展是什么样的模式？其实我们可以看到中国的投资是很重要的一块，投资拉动型的，尤其是这两年。我觉得普遍存在这么一个情况，在区域发展里面，中国这么多年，整体产业基础不是很够，所以我们迈出第一步后怎么办呢？只能通过类似房地产驱动，引到过去所说的土地问题。你是一个市委书记，就这么点资源，也不可能有矿可挖。土地房地产驱动城市发展，这是很重要的手段，这是可以理解的手段，所以存在一些造城的方式，或者引进房地产投资，通过获得资金再去发展城市，滚动城市，这种思路是可以理解的，这只是第一步。

 

我们现在思考的是这种模式是否可以持续，作为启动来说是可以的，但是之后是不是可以不断重复？我建城以后没人来住怎么办，还是要发展更多的经济元素才能使这个区域活下来。

 

启动以后要有持续，我们要有投资来拉动怎么让区域可持续发展是我们所要考虑的。第二个，城市发展过程中，所谓跨越式发展也是非常常见的事情。可能过去很多年也许基础太差了，要补功课，也许过一段时间很多地方有翻天覆地的改变。全球城市化的进程，这是不可否认的，我想没有一个国家有中国这么大的城市化进程。我们可能存在一种矛盾，一方面我们会发现可能过去有一些规划，太缺乏远见了，发现五年之后这个规划不够用了，现在不满足了。这是存在一种情况。同时也会存在一种情况，这个规划如果太超前，搞了五年还是空城，在跨越式发展中有很多值得我们反思的问题。

 

我们形式背后的逻辑和内容太滞后、太保守。刚才说的这个新城和小区，其实都是依靠很简单的模式来出售，不光京津周边，很多地方都是这种建城方式，大家形式上都是一模一样的，不都是进入豪华新城别墅这些东西吗？在计划里面放进去文化创意产业，总部产业，旅游休闲产业，不就是这么些东西吗？他们打出那些内容太肤浅，太老套。

 

我们城市到底需要什么？其实我举一个例子，我们会谈到一点，像大城市周边我是否应该建一个小型的大城市呢？还是我应该建一个尺度合适的乡镇，这就是我们思考的问题。我做一个三流的城市，还是做一个一流的乡镇呢？也许做一个三流的城市形式上非常超前，但是内容非常老套，没有活力。而如果做一流的乡镇，我们知道全球很多小镇是非常引人注目的，它可能有自己的特色，有自己独特的产业，有很多人群的聚集。这样的话，也许从形式上是不够大，不够跨越，但是它的内容是很创新的，很大的，这是值得我们深思的问题。

 

主持人：房地产投资理念应该有一些改变。

 

车轮：不光是房地产，包括我们政府。

 

 

主持人：空城的背后是缺乏一些产业支撑，那在这个造城的过程当中，我们政府，我们投资商，还有房地产开发商，大家各自应该秉承什么样的原则？

 

车轮：什么样的配套是合适的，还是回到刚才那句话，如果把北京的配套搬到那边去，那是不可能的。我就做一个合适的、适合我区域尺度的、具有价值和魅力的更小范围的小区域，也许就不需要这么虚的配套。

 

京津新城，我看到有好多大学学院搬到那里去了，好像还在做一些文化中心，政府说这些东西都搬过来了，但这些配套对于我们这个区域发展是合适的吗？大学生搬过去怎么了，能拉动经济吗？在那边建一个总部后台可以实现吗？如果脱离发展模式，或者没想清战略，这种措施是不可能继续实施的。

我们应该做一个适度尺度和内容的小范围的区域，然后让它慢慢生长，而不是想着什么事情都要照搬大城市的模式，这是从技术层面来说最大的一个问题。如果重做一个旅游地产，可以不要做这么大，可以不是光卖别墅，而是有一些让人在这里停留的东西，不要想做一百万人，可能背靠一两千亩就可以了。内容是很老套的内容，那自然是不能匹配和拉动的。

 

商思林：6月份在上海的时候一个培训班，市长和书记参加的培训班，我们在查资料的时候注意到它的观点是支持车总的观点的。在大城市周边先实现城市化，城镇化是另外一个东西，如果真的没有产业支撑，地方财政靠土地来支撑的话，要想面面俱到，实际上是做不起来的。现在很多地方学当年拉斯维加斯的模式，但是中国没有这样成功的案例。包括海南也是这样的，海南可能规模会更大一些，刚才讲到有些开发商又找到我们交流这个问题，需要他们做的东西可能已经做了，而且做得还比较超前，但是需要政府做的东西，政府是没有做起来，一个是没做起来，一个是确实是钱的问题，再一个政府确实对未来怎么走？包括每届政府思考的问题不一样，京津新城可能是2001年开始做的，但是可能现在换政府了，政府想法变了，这些都是不确定性，目标和现实距离太远。

 

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主持人：其实这篇稿件会引起大家广泛关注的还一个重要原因是，现在宏观经济处在很微妙的状态，大家很担心的，是不是有大量投机的资金，没有理性投入进去了。地方政府刚好需要钱来提振经济，而开发商刚好说有大笔的钱要投，双方一拍即合，这可能是冲动的产物。张总，作为一个房地产开发商，如果有一个地方跟我们说要我们考虑参与这种造城运动，我们会有什么样的考虑呢？

 

张卫华：其实开发理念走的是差异化的道路，我们作为大地产开发商，整个的理念其实是和整个运营结合起来。这次国务院刚刚发了促进体育产业发展概念，这和造城概念不一样，它一定和原来的主城有紧密的联系。第二点，它的核心内容是以体育设施和体育产业为支撑，附属的教育、医院，包括整个体育赛事的表演，经营，包括商业的经营。其实做体育新城的时候，怎么样把这种产业的的基础先放进去，然后再做整个地产和开发，而且也不可能第一次选多大的地，这种体育新城规模并不是特别大，可能住宅占一部分，整个体育设施占一部分，商业文化娱乐这些占一部分。同时还带着运营城市这个概念在里面，我们会通过中体核心资源把国际国内资源引进来。

 

现在中国很多体育场馆存在一个问题，为什么一个奥运会盖了一个场馆，一年办不了几场比赛。全国这种体育场馆到底怎么经营起来，我们现在正在做这种课题研究，通过把国际国内大型体育赛事引进来，通过赛事的带动，一个周边商业各方面可能人气也经常了。进场有赛事的话，旁边一定很快繁华起来。另外有健身设施和理念，另外有比较完善的教育医疗配套体系，这样的新城建起来就是比较良性和健康的。

 

商思林：我们不会去人为地制造一个全新的公司和一个需求，而这个公司到一定成熟程度上，只需要投一点东西帮他启动，这种东西可能会更成熟，更长远的发展。

 

张卫华：本身城市并没有完善的配套措施里面，像离北京50公里，这种地方建这种城市也不会去建，它一定是离这个城市很近 ，是一个新城和旧城衔接的关系，能够很好的借用原来的一些产业基础，而且自身又带动体育产业和相关产业融入到里面去，相对有经济支撑，相对来说对这个城市促进就会大很多。为什么大家搞奥运会，靠这种赛事巨大的影响力，带来这种人群和奥运会、亚运会相关产业的支撑，这对当地政府的发展非常有必要。

 

商思林：京津对资源吸附能力太强了，这个地方没有产品，资源也不行，各方面不行，到底怎么走，其实这个挺难的。

 

 

车轮：中间地带有一个好处，离哪个都近，不好处就是离哪个都不近。我们五环六环都会面临这样的问题。我在发展一个大区域的时候，我怎么去注入内容，这个很难简单有一个答案。我们主张的还是因地制宜，从每个地方特色出发，不能有太老套的内容放进去。还是看不同区域适合做什么，然后要去做它的未来的发展。

 

另外，有的地方考虑要在合适的地方才能进入，不能说一拉就起来的，不是一厢情愿。这个地方就要做这个东西，它不一定能做得到，要有理性的规划，或者规划以后要有理性的实施的问题。简单来说，这是我的基本看法，的确很难注入内容，但是注入产业是非常关键的，只是这个产业到底是什么产业，放在什么地方，这个产业会不会吸引你进来，这是我们所要考虑的，每个项目会不会一样？比如说在天津做滨海新区，做产业的项目就蛮好的，这都是很典型的一些产业例子，不是做普通房地产，就是给企业使用的。

 

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主持人：我们都知道我们现在的城市化有很多病因在，但是怎么来解决这个病因？车总，您这边有没有一些什么样的思考？

 

车轮：我想对城市化弊病来说，我们一直认为城市化必须要以一个合适的方式来进行，所谓现在有些什么样的弊病，或者不足的地方，可能像刚才所说的这种形式上的东西太超前了，实际能力是没有支撑的，这就回到刚才所说的问题，如何有效注入产业，如何以一个合适的尺度发展，这可能是现在需要理性思考的。

 

在目前中国这个大形势下，人们对这种城市增长的速度的追求太过度了，或者过高了，是否要过高追求GDP，一个城市是否需要这么快速的追求呢？每年需要这么大体量进来吗？是否有必要追求那些东西？我想这是我们思考的问题，包括后来看到GDP，包括看到的经济增长，这都是内在的一些问题。

 

张卫华：没有必要为了城市化而城市化。

 

车轮：城市是生长出来的。

 

 

张卫华：怎么使在这个城市里面生活居民生活水平大大提升，让这个城市具有吸引力，吸引很多外来人口过来？一个城市发展水平跟你外来人口数量是很相关的。我04、05年去盐城的时候，没有一个人会说普通话。很多地方连红绿灯都没有，但是现在看变化非常大，现在在大街上车多了很多，整个城市发展很快，整个城南新区04年刚刚开始做，到现在已经发展起来了。因为有产业支撑，有汽车厂，人民生活水平提高起来以后，别人也会看到这个地方的投资机会，也会不断涌入，就会良性带动整个城市的经济发展。

 

这种情况下，就没有出现城市化快速过程中暴涨暴跌，纯粹是因为整个经济带动，城市必然要发展到这儿，必然要扩充城市规模来实现，这是自然而然实现城市化的进程，这种过程就是良性的过程，有产业支撑的过程，而不是单纯为了要一座城而造一座城的情况。

 

京津新城一百万人口如果真要做，是不是考虑把周边的小镇，小的县城集中过来做，把周边产业和人群全部集中过来了。我原来是一个一个的，十来万十来万的，可能集中在一起也就是一百万，其他的土地可以还耕，或者还农，这样才是一个良性的发展。而不是旁边那些县城和乡镇都在，我楞生生做一个一百万大城出来，这没有支撑，相当于空中楼阁的概念。

 

商思林：前两天有些人跟我们聊这个事的时候说，京津新城本来卖得还不错。有一些投资客，像度假的，七八月份住上一段时间，还有一种现象，越来越多老年人在那儿住，买了房子以后让父母去住，我觉得在现实上配套很不好，比如说这个老人来了以后，他的医疗这一块解决不了，张育群去看，可能方圆二十公里没有一个医院。再有一个问题，如果这个地方人群太过单一，迟早会出现问题。如果真的成为老年人居住区，再加上年轻度假的人，这个社区是非常不健康的。还是要多层次的人群，有富人，有产业工人，还有农民上楼的，这样才会更好，如果一个单一的人群是一个很大的社会隐患，像老年人都在那儿，那会是什么样的状态。

 

车轮：城市本来是丰富的，不可能是单一的。

 

商思林：现在中国政府太强有力了，又有钱，又一呼百应，有很强能力去做，但是后面的思维能力可能要弱一些。

 

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主持人：刚才我们也提到国外的情况，我不知道各位有没有研究过国外的一些情况，国外会会不会有类似空城现象存在？

 

张育群：最典型的是上世纪70年代的巴黎，在旁边建所谓的居住区，但问题是当时他们也是没有想好到底要怎么建？包括也可能造很多别墅同时没有规划产业人群，也没有形成所谓就业，70年代巴黎周边比较有名的也是造出来别墅空置率达到90%以上，十室九空，后来政府改变一种思路，当时增加了一个产业人群，产业人群定位比较合理。另外，整个开发商对整个城市，包括对城市重新规划了一遍，最后形成比较好的良性互动。

 

现在的中国有点步欧美发达国家这种空城现象的后尘，或者有点拉美化，因为过去拉美城市化也是非常低，但后来随着政府的慢慢造城，大力推行城市化，把农村人口搬到城市，但这种城市化没有形成良性互动，到现在拉美所谓城市化现在已经是个比较负面效应。

 

像车总、张总也提到了大规模深造城市，最后结果会是什么样？以最典型的天津远郊区项目来看，全国最大的项目都可以看到。星耀五洲，这是京南地区最大的项目，当时老板提到把迪拜模式搬过去，要人工造岛。其实迪拜现在也是出了一点点问题，大家都讨论它的泡沫，现在我们还在步它的这种后尘，这让大家感到非常担心。另外我们也在学拉斯维加斯，好莱坞这种模式，这些都不太具有可比性，如何去打造，它也可能是造很多别墅，可能要建很多影视基地，但影视基地还没建起来，别墅区已经起来了。

 

车轮：不要每个地区都试图建一个大城市，应该有理性的态度来做。

 

什么东西是我独特的，对外界来说是有吸引力的，这可能很重要。其实像欧美很多小镇做得非常好，好比达沃斯。达沃斯是一个大城市吗？也不是大城市，就是一个很简单的小镇，但是充满了很多精彩的内容吸引着你。那天看到一个意大利度假酒店，做得非常好，也不是大城市里面，也没有企图做出更炫的东西，做得很质朴，但是却是非常吸引人的地方。我们应该从这些方面考虑，不要企图把什么东西都搬过来。

 

主持人：我们讨论了这么多，最后就有请各位做个简单的总结吧。

 

张育群：大家比较好奇这种空城现象不断的涌现，一方面很多的80后青年买不起房，另外这种别墅不断的出现，而且空置率特别高，这对于我们政府来说，或者是整个我们的企业来说，整个发展思路今后是否要考虑转变一下。

 

商思林：昨天晚上看到一个博客，歌手汪峰讲他的一个朋友要去国外移民，去国外买四百平米的房子，一千平米的游泳池花园只需两百万人民币，而这样的房子如果在北京需要上千万人民币。汪峰说他看到很多外籍青年在那儿发房地产广告的时候，他觉得时代在背离。如果像汪峰这样的人都这样想，那我们这个社会一定出了问题。具体的城市化，刚才达成一致的意见，先城镇化，然后城市化，因为这些资源，你的土地，包括规划经济都是有限的。

 

张卫华：城市化的基础一定让所在这个城市的居民怎么样让他们收入水平先提升起来，让这个城市经济先有比较良好发展，城市吸引力大了，自然而然也就形成一个不断发展的过程。如果城市没有吸引力可能逐渐会缩小，城市人会外流的，造成新城没有人买。这是对城市化最终的概念。

 

另外解决空置率的问题，大概两亿平方米的空置率，其实国外我忘了荷兰还是哪个国家，他们收过一种税空置税，房子如果住着人没问题，但如果空置下来，对不起，要收税。国外很多房子免费让你住这个房子，为了省这个税。如果有这种税的情况下，对空置率来讲，就是一个很好的处理办法，这虽然是一种投资渠道，但是如果这一方面需求多了，我投资不合适，自然而然就没人做这个事了。

 

车轮：我认为城市化是中国现在不可阻挡的一个大趋势，在这个过程中，有很多需要我们去思考和解决的问题，可能如果用一句话来说，我想最重要的我们每个城市和城镇在建设自己的时候，都应该考虑我应该做好一流的二线三线哪怕四线城市的乡镇，但也不要尝试做一个三流，或者四流的大城市。