水涨船高

对于每隔一段时间就上演的房地产调控，中国民众早已习惯了“越调越高”这一颠扑不破的程式：从猛烈的调控到房价再上涨的周期一般来说在1年左右。不过在今年4月份“中国史上最严厉”的房地产调控下，中国房价只不过象征性地盘整4个月即以量价齐升宣告调控失效—这显然打破了购房者、房地产商和监管者之间的默契，并不可避免地迎来了新一轮调控。

国庆七天长假前的9月29日晚，中央多部委联合出台二次调控，而为了遏制部分城市房价过快上涨，国庆节前夕中央多部委联合出台了“国十条升级版”：全国范围内第三套房房贷停贷，而且商品房的首付比例从20%提高到30%，二套房首付提高到50%；并严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要追究责任。旋即，上海市限定上海家庭只能新购一套商品住房，同时还大幅提高了土地增值税。潘石屹认为，这或许是在为房产税的推出奠定舆论氛围，“再不是以前一次次空喊，这次，狼真的来了。”

今年以来，在众多房地产商甚至经验丰富的炒家看来，中国房地产调控看上去更像一辆汽车在维修站暂时调整，而非长时间停滞。他们相信，中国经济仍旧依赖城市化带来的房地产投资，政府不会真正釜底抽薪。

但这轮房地产调控—“国十条”的升级版很快就显示出决策层此前各种警告未实现的效果：8月以来全国量价齐升的房地产终于出现转折，京沪等主要城市成交量急剧萎缩，仅深穗市场成交维持升势。在9月底结束的北京秋季房展会上几乎没有什么好消息传出。在好的年份，房展会甚至会客满拒入。但这次作为本轮调控5个月后的京城首个大规模展会，房展会透出了买卖双方暗自对峙的气息—不仅开幕式较之以往冷清，成交数据也缺乏热度，交易情况较新政前的春季房展会有大幅下滑，成交量下降近4成，一位来自北京通州的发展商感叹说，价格下跌的速度一度赶上了之前如同火箭般上涨的速度。

尽管中国最大的几家住宅开发商三季度均创造了销售历史，万科地产在八、九两个月连续突破100亿的单月销售大关，前三季销售金额达692亿元，但这并不意味着他们可以长吁一口气—在中国这个庞大且非完全市场化的地产行业里，政策作用的显现通常都有滞后。

即便受益于前三季度房地产的爆发，仍有人忐忑不安。中原地产华北区董事总经理李文杰即向本刊指出，决策层领导多次直接出面表态，均反映出调控的决心。基于此轮调控被列入地方政府官员的考核项，他预计调控将延续到明年全国两会召开。金地集团董事长凌克则更为忐忑，在部分中心城市里，温州炒房团一度又卷土重来了，开始横扫市面上的房子。在他第一次碰到温州炒房团后的两年，中国房地产就出了大问题，而现在又碰到他们—凌克感觉不大妙了。

二次调控

卷土重来的不仅仅是温州炒房团。经济学家徐滇庆向本刊感叹，如果这时在上海某个高档酒店听到了外国人谈话的声音，那么他们十有八九是在洽谈投资中国房地产的事宜——美联储造就的过多流动性正开始扰乱全世界。全球的“水位”在上升，包括日元、澳大利亚元在内的多种货币不可阻挡地升值，亚洲股市正呈上涨趋势，这些便宜资金的另一个重要目标，便是一枝独秀的中国房地产，这或将增加房地产市场的不确定性，并使决策层的政策变得复杂化。

多年来，美元贬值在对世界经济的最坏估计中占有重要一席。这种预测是很简单的，全球一体化经济时代，当欧美国家流动性过剩时，新兴市场货币当局的任务变得越来越艰巨，流入亚洲国家的资金很大一部分来自于寻求获得比在美国、欧洲和日本更高的债券收益的投资者，这三个国家的利率都跌倒了最低点。

几乎与中国房地产铁腕政策推出同时，美联储决定采取购买债券的形式向市场注入资金，并将在11月份采取定量宽松货币政策。而日本央行也宣布了一个类似的计划，支出5万亿日圆购买政府国债、企业借债、房地产投资信托基金和交易所买卖基金，并将银行间无担保隔夜拆借利率从现行的0.1%降至0%至0.1%区间，这是日本时隔4年多再次实施零利率政策，旨在阻止日元进一步升值和经济下滑。

可以想见，中国无法在全球流动性充盈中独善其身。事实上，伴随人民币升值进入快速期，中国正成为全球资本豪赌资产价格的首选地。经济学家哈继铭看到的是，美国的货币供给增速现在达到了12%，而GDP是-6%增长，两者之差将近18%，而与之对应的中国一季度的数据更是达到22%，全球流动性之水在上升并将推高船位—人民币买方需求强盛，美元正在往包括中国在内的新兴市场流动，即使现在定量宽松措施还未实施，人们也纷纷出手买进新兴市场资产，继而推高其资产价格。今年以来，国内和国外合作的房地产基金大行其道，金地、中海、恒大、绿城等国内企业纷纷成立外币基金。这些钱多数进入房地产开发领域，少数直接购置物业。

不过独立经济学家谢国忠向《环球企业家》指出，全球流动性或有部分流入中国房地产，但从中国房地产庞大的规模来看，这些资金对本轮调控效果的短期影响有限。但必须指出的是，全球流动性对中国房地产的影响将是长期的，并最终会助涨资产价格曲线的攀升。

谢国忠认为，无论二次新政是否有效，当前房地产已经高到无人接盘的地步，在大部分潜在购房者被限制购房贷款后，房地产市场已失去了本能冲动，房地产投机者正如冷水中的青蛙，正在慢慢被烹煮。“房地产泡沫是货币泡沫的必然结果，欧美的决策者们正在处理上次泡沫破裂带来的严重后果，我们却还在重复他们的路。而现在，中国房地产已经见顶，未来几个月内就将出现调整，2012年即为泡沫破裂那一刻。”

无论如何，这次监管层的态度会比开发商所预期强硬得多，因为它视高房价为有可能影响稳定的严肃的政治问题。北京科技大学教授赵晓亦向本刊指出，如果调控这么快就失效，政府的可信度就会大大下降，而必须推出新的政策，才能防止信心的反转，在金九银十博弈关键期出台政策，正是最佳时机。

本次调控迅速祭出雷霆手段的上海市市长韩正公开表示，现阶段的中国房地产投资已经严重扭曲了住房的基本属性，到了必须强力扭转的时候。而中国国务院总理温家宝在9月30日国庆招待会上表示，政府将保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。这是他9月以来关于房地产的第二次表态。

如果有什么值得乐观的话，那就是房地产放缓部分的原因是由于中国政府努力阻止经济过热的结果，而非大规模的恐惧性抛盘离场。基于全球流动性预期增强的背景，无法置身事外的中国政府仍有希望在明年两会后结束政策紧缩。在通胀持续走高的情况下，储蓄率非常高的中国人都有强大愿望购置房产。在房地产的多头任志强看来，那些宣传房地产末日的脚本可能会反过来了，用限制购买方式祭出的房产新政在走计划经济老路，注定无法长久。