永不谢幕

很多人一定对位于上海世博会城市最佳实践区的法国罗阿馆印象深刻，尤其是馆前盛开的法国玫瑰和馆内顶级法国大厨的精湛手艺。

好消息是，经过了长达一年的闭馆，罗阿馆再次迎来它的原主人—法国罗纳-阿尔卑斯大区驻沪商务机构正式落户。用法国罗纳-阿尔卑斯大区主席让·雅克·凯拉纳的话说，罗阿馆将致力于帮助罗阿的企业到上海发展，并为法国其他地区与上海的合作提供榜样。

事实上，罗阿馆与原主人的再度携手，正是世博位于浦西的最佳实践区，于2010年上海世博会后，进行重新规划，后续开发的开篇之作。为这片面积约15公顷的世博城市最佳实践区，进行后续定位发展规划的，是普华永道战略咨询的房地产团队。

这并非易事。

“业态要做到似曾相识，但又未曾见过。既具有实际操作性，又能充分体现出世博文化的传承。”普华永道战略咨询业务部总监高思品告诉《环球企业家》，“这是世博局对规划方案的要求”。

也就是说，城市最佳实践区在后世博时代的发展规划，既要保留世博的文化传承，还要保证一定的娱乐休闲形，不能全部建造博物馆和写字楼。而众所周知的是，在这片城市最佳实践区的最南端，由原南市发电厂改扩建而成的世博城市未来馆，已经明确规划为未来的上海当代艺术博物馆。

高思品和他的团队将最终的规划方案定稿为，将整个城市最佳实践区划分为北区和南区两个部分—也正是这个方案，最终从数月激烈的竞标中突围。高思品为城市最佳实践区保留了约80%的原有世博建筑，只有包括位于北区的西安馆在内的很少几个场馆已经或可能拆除，主因是内部结构不适合为办公进行改建。

“北区是静文化区，以城市花园总部为主；南部是动文化区，以先锋魔力秀场特色组及零售为主，文化时尚贯穿其中”，规划方案中这样写道。罗阿驻沪商务机构入驻的罗阿馆，正是位于北区；显然，罗阿驻沪商务机构，也正是该规划最希望为北区吸引到的住户。

尽管北区被规划为以办公为主的商业写字楼，但规划中却希望竭力避免写字楼的概念。这个理念来自于对位于城市最佳实践区的现有世博建筑的了解，很多不同城市的馆，比如汉堡馆、马德里馆和罗阿馆等，高思品希望，这些场馆能够继续租赁给国际性商务交流机构—比如罗阿驻沪商务机构，借此建立其与上海沟通的平台，甚至可以实现一楼展示，二楼办公，充分展示其所在城市或国家的文化，以实现与其他写字楼或是创意园区的不同定位。

事实上，如何凸显出独特性，并吸引人流，成为摆在高思品及其团队面前最棘手的问题。“这个地块是老的南市区，不是上海的黄金地段，南靠黄浦江，北靠内环高架，东边是南浦大桥，西边是尚未开发的卢湾区新CBD，属于岛型，附近既没有大型商务楼，也没有很多住户。”高思品告诉《环球企业家》。

南区的规划，从某种程度上来说可与北区相互呼应。以此为出发点，南区最核心的部分规划为先锋魔力秀场，以承接时尚走秀、车展等秀场活动，同时辅以国际性的街头演艺，配合上海当代艺术博物馆，形成一个以吸引家庭为主力的公共活动中心。

“周一到周五，北区的文化交流机构可以到南区来举办活动；而到了周末，来博物馆参观的人群，又可以带来以家庭为主力的消费群体。”普华永道的内部人士告诉本刊。

后世博时代

普华永道规划的城市最佳实践区，并不是第一个，也不是最后一个。

尽管国外世博场馆不乏一次性使用的情况，但对建设和运营耗资高达286亿人民币的上海世博会来说，不可能这么潇洒。从一开始，上海就决定要让世博现有场馆的功能得以延续甚至发扬。“世博会以后，这里将是上海绿化程度最好、国际化程度最高、交通最便利的地区。”世博会园区总规划师吴志强表示。

根据《世博会地区结构规划》，2010世博会的核心园区将为上海留下标志性的建筑群体，包括旧建筑旧厂房改造再利用的建筑物，浦江边的老船坞将成为闲庭信步的下沉式广场，飞机库和江南造船厂将成为中国第一个工业历史博物馆，陈列中国史上大型飞机、船务的实景模型。

世博会地区将规划形成“五区一带”的功能结构，包括文化博览区、会展及其商务区、后滩拓展区及滨江生态休闲景观带。其中原世博园浦西的D、E片区将成为文化博览区，浦东的A、B片区略作拓展后为会展及其商务区，C片区为后滩拓展区，原世博村区域将成为国际社区，世博园浦东浦西沿黄浦江两岸，将成为滨江生态休闲景观带。

后世博时代总部经济的发展重心将放在A片区，招商将对所有企业开放，不论是央企总部、民企总部，还是外企、港澳台企业地区总部都可以参与。目前，宝钢集团、中国商用飞机公司等13家中央企业已经签约入驻发展总部经济，将建成24幢国内名企总部集聚的楼宇。

更重要的是，中国馆将作为A片区的标志性建筑永久保留，至于其续展结束后的用途，上海市政府正在拟定相关方案，但可以肯定的是，中国馆将维持其公益性特点。此外世博中心和世博文化中心作为会议和休闲设施，也已经投入正常使用；世博轴商业改造开发甫启动，一期项目将于明年5月1日开放；位于主题馆和世博中心之间的美食一条街，今后将建设为总部落户、主题馆、世博中心、文化中心配套的酒店，计划于今年年底开工建设。

C片区作为拓展区，意大利馆计划明年3月开放，除保留音乐墙、巨型模特、麦田等经典展示区外，其余将重做展示方案；它的“邻居”卢森堡馆也将同时开放，迎接意大利著名的时装学院马兰欧尼入驻。

按原规划，D片区作为企业馆片区将进行拆除，但是有不少专家提出建议，希望能保留一些展馆作为公益性设施。据内部人士透露，目前有保留意向的是上汽-通用汽车馆和信息通信馆。专家建议该馆可以改造成为一个儿童剧场。

事实上，上海世博会场馆的后续开发，已经有个正面案例在线。在2011十一黄金周，“滚石30年”演唱会在梅赛德斯-奔驰中心的三场连演，几乎掀暴了整个长三角。在这背后，是由负责运营的美国安舒茨娱乐集团（AEG）、东方明珠集团和带来NBA中国赛的NBA组建的合资公司。此外，奔驰长达十年，价值近8000万美元的冠名权；还有包括招商银行和可口可乐在内将近千万赞助额的创始合作伙伴，更让这个场馆未来运营的商业前景充满乐观。