于中国房地产行业而言，这是波涛汹涌的一年
2011中国地产备忘录
2011年已经过去。
于中国房地产行业而言，这是波涛汹涌的一年，也是被称为史上调控政策最严厉的一年。年初起，国家即开始颁布出台政策措施对楼市进行宏观调控，从购买、房价、信贷、土地等各个方面亮出一系列调控组合拳。
楼市萎靡，信贷闸门紧缩，让开发商现金流紧绷，终于hold不住开始降价。年关将近，一线城市频频爆出降价的震撼消息，上海降价潮引发退房潮的新闻更占据了各大媒体的头条，房价拐点论再次甚嚣尘上。
年初，千万套保障房计划被列入总理报告，5年3600万套这一中国历史上最大规模的保障性住房建设规划启动。然而，“住有所居”的理想却因融资、分配和房屋质量等难点而面临种种不确定性。
为应对资金链恶化的困局，房地产企业在融资手段上“花样百出”，卖地、卖项目、卖股权，“缺钱、融资，不计成本地融资”似乎已成行业流行语。然而，天下没有免费的午餐，不断上升的融资成本，钱越欠越多的双重叠加效应不禁让人心存疑虑：开发商到底还能扛多久？
在房地产的严冬中，是蛰伏、休养、整顿，抑或是另辟蹊径出击，敲开冰封的大门？对于开发商而言，这也许并非一个两难的选择题。
在祭出过冬战略的同时，他们也在积极开辟另一片天地，如投身复合型地产的开发。但无论是商业地产、养老地产抑或是旅游地产，都并非字面所呈现的“XX+地产”的叠加意义那么简单。从某种意义上而言，这是全新的领域，开发商很难用过往的开发逻辑去解读和运作。更彻底地说，开发商是否应该成为复合型地产的主导者，仍然存在争议。正因如此，在复合型地产中取得成功者寥寥，而一些看似成功的项目其实质却变了味，成为和调控政策打“擦边球”的工具。
在岁末年初之际，用一点点时间来回顾和梳理一年以来房地产行业发生的现象和事件，是必要的。记录是为了不会遗忘，更是为了反思。
自1998年改革的大幕拉开，中国房地产行业的迅猛发展和楼市的火爆有目共睹。值得肯定的是，福利分房制度的终结，市场化供应体系的开启，让很多人告别了过去“等、靠、要”的窘境，得以依靠自身的努力实现居住的理想。此外，房地产的发展对经济的拉动作用同样不应抹杀。
然而，正像硬币的正反面，繁荣的楼市却是以粗放的增长方式被拉动起来的，这意味着资源的不合理利用、居高不下的建筑能耗和环境的恶化；在一部分人实现居住理想的同时，另一部分人的理想却被高房价扼杀，这加剧了社会的冲突和矛盾。表面的繁荣之下，种种不安的情绪早已在潜滋暗长，仇富、骂开发商、砸售楼处，种种言行只不过是此前的情绪某天忽然找到了裂缝决堤而出。
从这个角度去看，我们应该庆幸中国的房地产行业在经历了十余年的高增长之后得到了一个停歇反思的机会。诚如西方的谚语所言：“走一段时间，停歇一下，让你的灵魂跟上”，调控，目的不在打压，更重要的是调整结构，变革生产方式。
寄望来年，寄望未来，我们希望房地产行业从躁动中回归理性，开发行为在追逐利润的同时，更多一份责任感和使命感，开发商们主动寻求生产方式的提升，考虑与环境的共存共生。
因为，如果我们将视野从房地产行业放大到我们生活在其中的世界，我们会发现，我们离2012世界末日的玛雅预言又近了一步。我们理所当然地渴望生存、改变、持续。为此，房地产行业理应有自己的作为。
No.1 最严厉调控持续加压，“限时代”来临
事实上，号称“史上最严厉调控政策”是在2010年4月17日出台的。当时，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”。9月29日， “新国五条”出台，明确要求房价过高、上涨过快城市限定居民购房套数。
至此，“限贷”和“限购”政策已经初见端倪。
时至2011年，调控政策非但丝毫不见松绑的迹象，反而是一再加码，限购、限价等一系列“限令”全面发布。
1月，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求各省会城市和房价过高、上涨过快的城市，从严制定和执行住房限购措施。其后43个城市限购。全国限购大幕就此拉开。
在同一个月，“新国八条”要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
2月16日，北京出台“15条”楼市细则，正式要求外地人购房须纳税五年。北京楼市开始进入冰冻期。
3月底，全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为92.5%。但除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。
10月31日，珠海发布双限令，除限购外，珠海要求商品房销售价格高于11285元/平方米，不得发放预售许可证，成为全国首个“双限”城市。
在珠海发布双限令之前，佛山曾经发布一纸新政，率先松绑限购令，其中包括“已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围”。但仅数小时后，该政策被叫停，其惟一的贡献是缔造了一个新的词语——“乌龙新政”，同时，这也堪称最短命的楼市调控政策。
透析“乌龙新政”，其背后折射的是地方政府在中央政策与市场现实之间摇摆不定的纠结。下半年的时候，全国楼市调控的效果已经初步显现。量缩价停的格局，被业内人士视作市场调整的早期形态，接下来便是量缩价跌，再到价跌量升，从而让市场回归正常。
不过，很多地方政府仿佛已经等不及这个漫长的调整周期。11月初，多位省长因地方土地出让金下降相继进京到住建部、国土部沟通楼市调控便可见一斑。地方利益与中央政策之间的博弈也事关此轮调控能否持续。但温家宝总理已经明确表态，调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格。
No.2 上海、重庆试点房产税，全国推广传闻再起
1月27日，上海、重庆分别宣布将于28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，令楼市调控再度升级。
此前，关于房产税开征的传闻已有一年。
,2010年，有消息称，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。
在重庆、上海试点房产税之后，业内普遍认为两个试点城市的模式有可能进一步在全国推广。但到目前为止，对两地房产税的征收效果，外界异议颇多。
临近年关，关于房产税的传闻再起。一位接近国税总局的人士表示，房产税将是未来地方的主要税务来源，不管房价是涨是跌，都会坚决推出。结构性减税、增值税转型及房地产税全面实施是“十二五”期间的工作重点。
另有一种观点认为，“房产税被重提，缘于用房产税替代限购政策的设想”。
全国有11个城市出台的限购政策将到期，其中明确表态延续“限购令”的只有海口市。一些年初未设定“限购”期限的城市则出现变通迹象。尽管国务院领导近期多次表态，现有房地产调控政策不会放松。但一些城市主管部门负责人表示，2012年如何延续“限购令”，应该进一步观察。为此，大多数限购城市至今未表态是否延续。
在12月14日结束的中央经济工作会议上则传出一个重磅消息：推进房产税改革试点将被列入2012年议程中。多种迹象表明，房产税推广的基础工作早已展开。如房产信息系统建设这项最基础的工作目前正在紧锣密鼓地展开。
以北京为例，11月1日起，北京市进行首次年度人口抽查，一项重要内容是调查房屋闲置情况。业内人士分析，这次抽查不仅查人还要查房，是为征房产保有税打前站。
但北京住建委委员王荣武近日却明确表示，楼市限购政策将延续，暂不试点房产税。
No.3 史上最大规模保障房规划艰难推进
在“住有所居”这一宏观目标下，在十一届全国人民代表大会第四次会议上，国务院总理温家宝在政府工作报告中强调，加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。
“十二五”期间总共兴建3600万套保障性住房，这一史上最大规模的保障房规划将中国的房地产行业拉上了保障和市场并行前进的轨道。
事实上，由于住房这一商品的特殊性，本来就应该运作双轨并行的法则，但由于保障功能的缺位——经济适用房制度也因分配不公饱受诟病，开发商在一定程度上背上了不应承受的骂名。可以说，保障房规划是体制先天不足的房地产市场的自我完善。
但是，保障房规划的推进却面临着种种难题。
温家宝也曾表示，资金筹措、设计到施工全过程的质量和管理运营机制是他对保障房建设关心的三个问题。
从资金的筹措来说，虽然在他的政府工作报告中就首次明确“中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入”，但保障房规划一出，就有警示声音称，由于保障房非商业地产，资金回报时间长，没有商业可持续性，银行只能在财政补充足额到位的基础上，适当给予支持。如果无法偿还信贷本息，就会形成新一轮的平台贷款。而上一轮4万亿投资的平台贷款，至今仍未清理完毕。
历时不足一年，保障房建设资金短缺的困局已经出现。有学者曾经通过简单的数学计算，揭示了保障房建设所需资金和资金投入之间的巨大缺口：,2011年建1000万套保障房大概需要1万亿元，可在2011年的预算安排中，住房保障支出仅为1292.66亿元。
在资金投入严重缺位的情况下，必然产生投入产出不对称的恶果，保障房质量门一再上演：北京保障房出现“墙脆脆”，明悦湾保障房6栋工程甚至因混凝土质量不过关被拆除；青岛绿城保障房大面积漏水，龙湖地产也被业主晒出其在保障房建设中的7大违规行为。
在保障房分配方面也是问题多多，各地均出现骗租骗购的现象，折射出各地在保障房分配制度上普遍存在着住房保障资格审查机制不完善，信息共享机制还没建立的制度缺陷。为此，住建部也明确要求地方防范骗购骗租保障房行为。
11月10日，官方公布全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。12月5日，住建部又表示，2012年新开工的保障房项目不会有1000万套这么多，但也要比2010年的590万套大幅度地增加。
但无论是已经完工的抑或是将要开工的项目，融资、质量和分配的三重难题依然横亘在前。
No.4 房企现金流吃紧 绿城深陷“被破产”
央行年内5次上调存款准备金率，信贷闸门紧闭，与此同时，楼市萎靡不振，开发商无法通过销售回笼资金，现金流普遍紧绷。首当其冲的便是绿城集团。
11月1日深夜，微博出现一条绿城中国申请破产的消息，并迅速被大量转发。11月2日，绿城集团董事长宋卫平挑灯夜战写下洋洋洒洒千字文，回应称“绿城离破产还有很远的距离”。
即便一些信息迄今仍未被证实，但从“信托调查门”到“退市门”，再到 “破产门”，本轮调控中，绿城无疑是最被关注的高危房地产企业，这从侧面说明，绿城资金紧张程度确为大型房地产企业之首。
而后，虽得阿里巴巴驰援，但绿城还是传出了中投入主的传闻，后传闻虽然被绿城方面否决，但业内已经在观望，看绿城还能扛多久。更有媒体发问，宋卫平是否已成为调控中首个倒下的房地产大腕？
一直以来定位高端产品，所有项目都做精装修，开发的周期比较长，资金上承载的压力比较大，产品线单一等，绿城固然有其自身的问题，但在“哀鸿一片”的房地产市场中，绿城绝非个案。
从70家房地产上市公司第三季度的财报来看，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。
有观点认为，“如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数（不算项目公司）会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限30%左右的开发商，会在这两年被清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。”
虽然万科在2011年的表现堪称完美，不但提前突破千亿关口，还手持300多亿现金，成为楼市寒冬中最有御寒能力的公司，但在持续严厉的地产调控下，也忍不住要伸手借钱了。万科12月15日发布公告称，为满足公司上海五街坊项目开发的需要，公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币10亿元，借款期限两年。10亿元借款为固定利率借款，年利率11.2%。
在淡市之中，恒大的日子也还算滋润。12月13日，恒大公布其11月份合约销售简报，前11个月累计合约销售额达到791.1亿元，提前完成全年销售目标。
通过控制土地成本、建筑成本、材料成本，最后通过快速开发，解决资金的支出，降低成本，保值和保证合理利润，在楼市的惨淡氛围中，恒大模式伸缩自如。也正因为有合理的利润，恒大得以率先举起降价大旗，通过促销快速回笼资金。
在调控不松绑的预期下，恒大已经明智地表示要放缓开发节奏。过冬自然要有过冬的逻辑，对比许家印的逍遥，宋卫平也许只能哀叹一声。
No.5 民间借贷神话破灭
在房企大多陷入资金困局时，来自鄂尔多斯的新闻又给了急于融资的开发商们重重一击。鄂尔多斯中富房地产公司因资金链紧张，股东之一王福金自杀成为坊间关注的焦点。
这也成为销售萎靡，银行严格限贷的背景下，房企资金链断裂的一个缩影。
今年以来，调控史无前例地收紧，鄂市房地产生意迅速冷却。根据高和投资的调研，鄂尔多斯银行对开发商一直持比较谨慎的放贷原则，使得当地开发房地产的资金来源超过80%依赖民间借贷市场。
在开发商和民间借贷的共同导演下，鄂尔多斯楼市经历了长达五六年的狂奔。2010年，鄂尔多斯固定资产投资完成1898亿元，其中，采矿业投入416亿元，同比增长10%，房地产业投入314亿元，同比增长35%。
鄂尔多斯居民的原始财富主要来自拆迁，而政府高额的拆迁补偿则主要来自煤炭行业，煤矿产生的财富支持政府进行城市改造，通过拆迁，分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新的煤矿，令更多的人分享到高收益。
高回报也酝酿着高风险。高昂的融资成本和高杠杆的房地产投资，以及严重过剩的房地产市场供应量，都给鄂尔多斯人的财富体系带来隐患。
中富地产就是因为“国电富兴园小区”住宅项目先期垫付购房人70%的房贷，而预售证迟迟未批无法从银行拿到贷款，导致资金出现严重不足，无法偿还债权人的本息。
此前，温州民间借贷所暴露的问题，已经使得金融体制的改革迫在眉睫。温家宝总理赴温州调研期间强调支持中小企业发展，随后，中央政府出台政策，要求金融机构适当提高对小型微型企业贷款不良率的容忍度，改善小型微型企业的融资难问题。
11月30日，央行宣布将存款准备金率下调0.5个百分点，一些房地产开发商也从中看到了融资利好。虽然银行认为调控下的房地产项目属于高风险业务，很难对房地产项目放款，但有开发商认为，房企资金紧张很大一部分原因是相关行业的困境倒逼导致的，只要国家放开对其他行业的资金贷款限制，市场上的流动资金增加，开发商资金紧张的局面就会得到缓解。
No.6 房企投身复合型地产
转型是这一轮调控中的高频词，而专业化、细分化的开发方向则成为开发商转型的途径之一。
住宅地产颓势难改，商业地产可谓是风起云涌。众多开发商雄心勃勃地向商业地产王国推进。近期不少开发商开始出手购入商业用地。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比逐渐上升，已达到20%～25%的水平。
万科、中粮、保利、中海等诸多国内一线开发企业均高调宣布了商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%～30%。不过，已经有预警声音称，警惕商业地产过热风险。
要进入商业地产已非一马平川。在上海，一纸商业期房限贷令悄然出台，北京、武汉、青岛等城市则各自推出非住宅房产税，租赁、转让土地税等各类通知也层出不穷。原本逍遥于调控外的商业地产，如今也逐步进入监管，若是“热”成了社会问题，调控序幕可能会随时揭开。
在中国社会老龄化形势日益严峻时，养老地产也被开发商视为下一个开发的热点。目前，万科、保利、华润置地、首创置地等多家知名开发商均宣布了进军老年地产的消息。
但相比房地产开发的概念，养老地产所承载的涵义更广泛，集合了卫生医疗、服务业、咨询业、旅游产业、房地产业、金融业、保险业、老年设施、家政服务等等产业链，对于开发商而言，如何整合这些资源是一个极大的难题。
严格说来，持有型的养老地产项目应属于商业地产开发的范畴，但其所服务的特殊群体——老人所潜在的高风险，回收周期太长等因素，让开发商却步于养老地产的开发前。
事实上，应对老龄化，更大程度上要依靠居家养老，即普通的适老化住宅，但在调控的环境下，如何因养老所天然带有的福利性质而获得政策的支持，一旦有政策的利好，又如何避免项目“挂羊头，卖狗肉”，使养老成为项目的噱头，无论是政府还是开发商，似乎都还没有做好准备来应对这些问题。
无论是商业地产、养老地产，抑或是旅游地产，重要的是要在转型中升级，避免再走粗放型的道路。