非常置业

靠近北京西长安街的玉渊潭临湖地带，三幢红色大体量高层建筑自西向东依次沿湖岸矗立，这里的300套豪宅从2006年开始销售，但只有受邀或者预约贵宾才能参观展示单元。这个名为“缘溪堂”的楼盘中大多数公寓可以鸟瞰整个玉渊潭。湖景和地段曾使其成为北京价格最高的公寓，每套价格接近千万元。据说，购房者名单中不乏政、商界名流或其后代。

2008年中国楼市陷入10年以来最大的动荡之中。但缘溪堂销售总监杨宏浩并没有感觉到灾难来临。“唯一的区别在于投资者考虑的时间长了，但最终他们还会购买。某著名投资银行亚洲区总裁刚刚成为这里的普通住户。”

在北京，这样“隐于市”的房产非常稀有。因此，为好房子一掷千金者大有人在。传媒大亨鲁伯特・默多克与妻子邓文迪在北京靠近紫禁城的地方花500万美元购入一栋保存完好的四合院——他和妻子每年在此居住不会超过一个月。杨致远和高盛公司前总裁约翰・桑顿也曾费心搜寻过心仪的四合院。四合院在北京仅存的只有3000座，且寻觅过程异常艰辛，对于少数可以花100万美元以上拥有一座四合院的幸运者来说，这与收藏古董无异。

当豪宅成一种符号，居住的需求已隐没在拥有权的背后。此时“精神占有”远远超出了遮风蔽体的生活需要。这种豪宅“沙文主义”使得少数好房子成为金字塔塔尖的昂贵标签，几乎不受大众市场左右。

事实上，自2005年以来，宏观调控之下别墅项目和高档豪宅遭遇最严格的审查。北京、上海等大都市的核心地段土地日渐稀少。与此同时，却有大量热钱涌入中国。

据戴德梁行的观察，自2008年以来，北京的高档住宅市场价升量增，表现与普通住宅市场截然不同。奥运期间对服务式公寓需求的稳定增长使公寓租金持续上涨。

对于没有实力买入上述“尤物”的投资者来说，情况则要复杂得多。温州人如蝗虫般扫入普通住宅，快速出售攫取暴利的时代已经结束。不动产在最近的流动性差弊病暴露无遗。投资者必须选择新的方式或工具。

在饱受次级债肆虐的美国房地产市场上，不动产共同基金意外地表现良好。地产类基金今年回报率大概在6％左右，而标普500的投资回报率中显示的是5.3%的亏损率。

6%的收益率对于中国那些急于宣泄的热钱来说本无吸引力，但奈何中国股市和房市均无短期回暖的迹象。选择在更糟糕的美国市场炒底，或许是一个不错的主意。而投资房产信托基金显然要比亲赴海外狩猎要合适得多。

不过，房产信托基金也有一定的市场风险，其大部分收益来源两方面：投资单一形态物业和利用资本杠杆投资。因此无论是获利还是损失，杠杆效应都会被放大。

信托基金的另一个启示是，回避过热的住宅市场转向商业地产。标准普尔信托基金分析师Robert McMillan倾向高端的商业中心地产。他认为零售商人都是会长期签订租约，并不会轻易关掉商铺。

来自戴德梁行的数据也显示，2008年北京和上海的写字楼和商铺市场依然是呈现平稳上升趋势。多年来，这一市场受益于中小企业和创业者的热情，一直未有大起大落，远比住宅市场要成熟。更重要的是，从2005年来的所有宏观调控政策几乎从未触及商业地产。

深谙其中的SOHO中国董事长潘石屹10年来开发了大量用于零售的商业或商住两用楼盘。其代表作SOHO现代城的底商投资者在1年之内就可凭借丰厚租金收回投资成本。

潘石屹曾手拿铅笔给本刊演示其投资秘诀：由建国门、东直门、亮马桥、大望桥构成的不规则四边形，是其心中的黄金环线。10年来，潘石屹几乎从未在环线之外开发商业项目。

但这并非简单的地段论。有人坚定而顽固地认为北京3环内的房子不会跌。潘石屹则指出地段之中仍有3条黄金法则。

一是，必须是经过市场百般检验，被证明一向坚挺。如CBD；二是，一定是有一个被公众所认可的概念——三里屯经过10年才沉淀出城市符号意义；三是，比周边的社区一定要有很明显的差异性，比如东直门的使馆区。

深信黄金环线理论的不止潘石屹一人。缘溪堂的开发商首创置业联合新加坡主权基金GIC，遵照他们认同黄金环线理论，在北京的东、西三环、东四环上投资了一系列豪宅项目。

如果上述指标还稍嫌繁缛。租金回报率则是能够穿越一切泡沫，直抵价值深处的指标。在房价高涨之时，人们对租金视而不见。当被迫长期持有选择出租时，低廉的租金意味着要么这个区域同类房子太多了，要么就是这个区域根本吸引不了人。

所以，不要轻信任何人的蛊惑——拿着计算器到租赁市场才能看到房子的真正价值。可悲的是，北京、上海这样的房价高涨之地，最好地段的住宅租金回报率往往不超过4%，远跟不上通货膨胀的速度——泡沫可见一斑。随着房价的下跌，这一指标也许会逐渐变得漂亮起来。

困难在于你无法在一个进入下跌通道的市场里判断底部。“如果是长线投资就不必等大家都一哄而上再次进入的时候。”杨宏浩认为。相反，“如果没有充裕的资金，不是投资黄金地段，没有长期投资的打算，那么还是谨慎为好。”